Bydlení by nebyl problém, kdyby veřejný sektor nepřestal stavět

Česko dnes neřeší jen drahé bydlení. Řeší důsledek třicetileté rezignace státu a měst na jednu ze základních funkcí veřejného sektoru – stavět a dlouhodobě spravovat byty pro normální život.

Kdyby stát a města stavěly, nebyly by odkázány jen na to, co jim nabídne trh. A hlavně,  pokud vlastní pozemky, mohou nabídnout nájemné, které je citelně nižší než komerční nabídka, ale zároveň nemusí být ekonomicky ztrátové.

Dostupné bydlení nemusí znamenat sociální nájemné

Může znamenat ekonomicky udržitelné nájemné.

Veřejná debata se dnes často pohybuje mezi dvěma extrémy. Na jedné straně stojí trh. V lednu 2026 se tržní nájemné napříč sledovanými městy pohybovalo v průměru kolem 288 Kč/m², medián byl přibližně 264 Kč/m². V metropolitních oblastech se běžně dostáváme vysoko nad 400 Kč/m² To už je pro většinu běžných domácností hranice, za kterou je bydlení luxus.

Na druhé straně stojí majorita městského bytového fondu napříč ČR, kde nájemné typicky zůstává kolem 70 Kč/m² (pozn. za tuto cenu ale často bydlí i lidé, které v žádné sociální nouzi nejsou). Taková cena může dávat smysl u úzkého segmentu krizového nebo sociálního bydlení. Ale jako základ městské bytové politiky je ekonomicky neudržitelná. Nepokrývá obnovu domu, nevytváří zdroje na údržbu a město pak logicky říká, že „na bytech prodělává“.

Mezi ultra sociálním nájmem 70 Kč/m² a tržním nájmem 264–288 Kč/m² existuje prostor pro něco, co v Česku dramaticky chybí. Městské dostupné nájemní bydlení pro běžné domácnosti. Ne pro lidi v akutní krizi. Ne pro investory. Ale pro učitele, zdravotníky, mladé rodiny, městské zaměstnance, seniory, samoživitele a lidi, kteří ve městě normálně pracují, ale trh je začíná vytlačovat.

Role developerů

Developer se v této debatě často stává pohodlným viníkem. Jenže to je zkratka. Developer se nechová nemorálně. Chová se podle své role. Kupuje pozemek, nese riziko, staví a hledá návratnost kapitálu. Jeho cílem není dostupnost bydlení, demografická stabilita města ani udržení mladých rodin. Jeho cílem je výnos.

Problém začíná ve chvíli, kdy stát a města přenechají developerům téměř celé hřiště. Pak se staví tam, kde je nejvyšší kupní síla. Nestaví se tam, kde město potřebuje stabilizovat populaci. Cena se neodvíjí od toho, co je zdravé pro město, ale od toho, co trh ještě unese.

Veřejný sektor přitom má oproti developerovi zásadní výhodu. Pokud vlastní pozemek, nemusí do nájemného promítat jeho plnou tržní cenu. A nemusí do projektu vkládat developerskou marži. To zásadně mění ekonomiku výstavby.

Pro dnešní kalkulaci nové výstavby je realistické pracovat s nákladem přibližně 65 tis. Kč/m² čisté podlahové plochy. A právě tady se ukazuje síla městské výstavby. Pokud město vlastní pozemek a pracuje s dlouhodobým LCC modelem, může nové byty pronajímat výrazně pod trhem, aniž by z projektu musela být černá díra v rozpočtu.

Mezní nájemné

Při nákladu 65 tis. Kč/m² vychází startovní mezní nájemné přibližně na 257 Kč/m² v konzervativní variantě bez zohlednění zůstatkové hodnoty aktiva (po 40 letech). Pokud se zohlední zůstatková hodnota domu ve výši 25 % investičních nákladů, klesá mezní nájemné přibližně na 220 Kč/m².

Pro běžný byt o velikosti 65 m² to znamená měsíční nájem přibližně 16 700 Kč v konzervativní variantě nebo zhruba 14 300 Kč při zohlednění zůstatkové hodnoty. To není ekonomická iluze, ale reálné dostupné nájemní bydlení opřené o finanční model.

A hlavně, je to nabídka bydlení hluboko pod trhem. Proti mediánu 264 Kč/m² je nájem 220 Kč/m² zhruba o 17 % nižší. Proti průměru 288 Kč/m² je nižší téměř o 24 %. Takový rozdíl už domácnost pocítí. A město ho může nabídnout právě proto, že nehraje stejnou hru jako developer.

Město se nemá chlubit tím, že nabídne nájemné za 70 Kč/m², pokud nejde o jasně definované sociální bydlení. To je cesta k chátrání majetku. Stejně tak ale město nemusí kopírovat trh a vybírat 280 nebo 300 Kč/m². Pokud vlastní pozemek a nepotřebuje developerský zisk, může se pohybovat níže.

Rozumný úvěr není nepřítel

Další častý omyl se týká přístupu k dluhovému financování. V komunální politice je úvěr často vnímán jako riziko sám o sobě. Jenže bytový dům není běžný výdaj. Je to dlouhodobé aktivum. Bude sloužit min. 50–70 let. Není racionální snažit se ho celý zaplatit z několika rozpočtových let.

K dlouhodobému aktivu patří dlouhodobé financování. Rozumný úvěr na bytovou výstavbu není selhání. Je to způsob, jak sladit náklady a přínosy v čase. Dnešní město investuje, budoucí nájemné pomáhá splácet a majetek zůstává ve veřejném vlastnictví.

Bydlení by nebyl takový problém, kdyby stát a města nepřestaly stavět. A ještě přesněji, bydlení by nebyl takový problém, kdyby veřejný sektor pochopil, že byty nejsou ztrátová sociální agenda, ale dlouhodobá infrastruktura města.

ČTĚTE TAKÉ:
Školka, zubař i zeleň. Jak díky tvrdým datům proměnit výstavbu v konkrétní výhody pro obec
Městský bytový fond jako aktivum
Kdo skutečně nese odpovědnost za dostupnost bydlení?

Sdílet na LinkedIn