Bydlení mezi dvěma extrémy. Proč stát potřebuje novou strategii podpory bydlení

Dostupnost bydlení se stává jedním z nejpalčivějších problémů české společnosti. Zatímco v okolí velkých měst se ceny bytů vyšplhaly mimo dosah mladých lidí a střední třídy, v periferních regionech je situace zcela opačná – stávající byty jsou levné (ideální podhoubí pro obchod s chudobou), ale nové se nestaví.

Přesto stát nadále upřednostňuje výstavbu sociálního bydlení a opomíjí strategickou roli přípravy území. Tento článek ukazuje, proč právě aktivní přístup státu k přípravě stavebních pozemků může být klíčem k řešení současné bytové krize.

Metropole versus periferie

Problematika bydlení v Česku není homogenní. Přístup k bydlení je dnes určován zejména regionem, ve kterém žijete.

• Ve velkých městech a jejich okolí čelí domácnosti dramatickému nárůstu cen nemovitostí. V Praze a Brně dnes průměrná cena nového bytu přesahuje 150 000 Kč/m², což znamená, že mladá rodina potřebuje buď mimořádně nadprůměrný příjem nebo dědictví, aby mohla na hypotéku vůbec dosáhnout. Náklady na bydlení převyšují rozumnou hranici 35 % čistého příjmu domácnosti.
  
• V periferních regionech (např. Karlovarský, Ústecký, Moravskoslezský kraj) jsou ceny nemovitostí naopak natolik nízké, že výstavba nových bytů je ekonomicky neudržitelná. Developer, který by zde chtěl stavět, by musel prodávat pod náklady, což v tržním prostředí jednoduše není možné. Nevznikají tak byty nové a bytový fond zastarává.

Tato dualita vede ke strukturálním problémům:

• migrace do satelitních obcí bez připravené infrastruktury a služeb občanské vybavenosti,
• vylidňování periferií, odkud mladí lidé odcházejí do center, zatímco se tam zvyšuje sociální zátěž, snižuje se kvalita života a stagnuje lokální ekonomika,
• ztráta rovnováhy mezi pracovními příležitostmi a možnostmi bydlení, což zvyšuje tlak na mobilitu, životní prostředí i veřejné finance.

Selhání současné bytové politiky

Stát se dnes soustředí především na sociální bydlení, často z důvodů politické přitažlivosti, tlaku minoritních, ale hlasitých skupin a mezinárodních závazků. Tento přístup je však zcela nedostatečný.

• Neřeší potřeby střední třídy, která dnes tvoří páteř společnosti.
• Ignoruje vstupní bariéry mladých lidí, kteří chtějí založit rodinu, ale nemají šanci se osamostatnit.
• Přispívá ke ztrátě důvěry ve schopnost státu plánovat a řídit.
  

Například ve Francii nebo Rakousku (ale i celé řadě dalších zemí) stát systematicky vytváří podmínky nejen pro sociální, ale i pro dostupné nájemní a vlastnické bydlení pro nižší a střední vrstvy. U nás však mezi dostupností bydlení a politikami, které mají tuto dostupnost zajistit, existuje zásadní nesoulad.

Problém leží jinde

Častým problémem, který ve veřejné diskuzi zaznívá, je zdlouhavost povolovacích procesů (vč. digitalizace stavebního řízení). Málokdy se však mluví o tom, že až 20–30 % nákladů na nový byt tvoří samotný stavební pozemek – a ten je buď extrémně drahý (navíc cena v čase roste ) nebo vůbec není dostupný (zejména ucelenější plochy). Příprava území pro bydlení se v české realitě děje spíše nahodile a je především na bedrech soukromých investorů, kteří:

• musí pozemky vykupovat po jednotlivých parcelách,
• narážejí na nefunkční územní plánování a odpor obcí,
• nesou významné náklady na připojení sítí i dopravní infrastrukturu.

Výsledkem je pak skutečnost, kdy se výstavba soustředí do několika málo lokalit s již připravenými podmínkami – a tam ceny raketově rostou.

Stát jako aktivní koordinátor a investor

Představme si jiný model. Stát (nebo specializovaná státní agentura) vykupuje pozemky, sceluje je, připraví infrastrukturu (voda, kanalizace, silnice) a poté tyto pozemky nabídne obcím nebo developerům za předem definovaných podmínek:

• závazek dodržení cenové hladiny pro určitý podíl bytů,
• architektonická a funkční kvalita výstavby,
• garance veřejného prostoru a základní vybavenosti.

Takový přístup umožní:

• zlevnit výstavbu až o 20 % v centrech a tím přiblížit byty širšímu spektru obyvatel,
• zvýšit ekonomickou návratnost výstavby v periferiích, kde by se kvůli nižším vstupním nákladům stavět vyplatilo,
• zvýšit kontrolu nad kvalitou rozvoje území, předejít nežádoucím suburbanizacím a zamezit zahušťování bez konceptu.

Nová filozofie bydlení pro novou realitu

Bydlení není jen otázkou trhu – je to otázka společenské stability, soudržnosti a důvěry ve spravedlivé fungování státu. Dlouhodobé přehlížení přípravy území jako strategického nástroje státní politiky vedlo k tomu, že dostupné bydlení se stalo luxusem.

Chceme-li řešit problém napříč regiony, potřebujeme změnit roli státu z pasivního přihlížejícího na aktivního tvůrce podmínek. To znamená:

• systematicky připravovat území pro bydlení (strategické lokality),
• pracovat s rozdílnou realitou center a periferií (jeden přístup nestačí),
• přemýšlet o dostupnosti bydlení nejen jako o sociální pomoci, ale jako o společenské prioritě.

Nepotřebujeme více dotací na „dosažitelné bydlení“. Potřebujeme strategickou reformu v tom, kdo, kde a jak připravuje pozemky k bytové výstavbě. Bez toho se krize bydlení nezmírní – naopak se prohloubí.

Jan Havránek