Bytová politika aneb Jak efektivně hospodařit s bytovým fondem měst

Bydlení je nejen základní lidská potřeba, ale zároveň strategická společenská komodita. Tím spíše pak způsob, jakým města a obce přistupují k péči o svůj bytový fond, zásadně ovlivňuje kvalitu života, sociální soudržnost i ekonomickou stabilitu místních obyvatel (města, regionu).

Efektivní hospodaření s městským bytovým fondem je nejen možné, ale i nezbytné. Zvlášť v době, kdy se Česká republika propadla na poslední místo v Evropě v ukazateli dostupnosti bydlení, což potvrzují aktuální statistiky (Eurostat, 2024), ale i řada odborných studií a koncepčních materiálů.

Dostupnost bydlení je dnes jedním z nejpalčivějších problémů veřejné správy. V roce 2024 potřebovala česká domácnost v průměru již více než 13 hrubých ročních mezd na pořízení nového vlastního bydlení, navíc stále narůstaly i náklady na všechny ostatní formy bydlení (družstevní i nájemní). V důsledku masivní privatizace městského bytového fondu v ČR po roce 1989 (a jeho následné redukce) přišla mnohá města o možnost efektivně zasahovat do problematiky bydlení na svém území. A právě zde může pomoci promyšlená bytová politika, která může přispět k lepší dostupnosti bydlení pro všechny cílové skupiny obyvatel.

Ostrov: město, které si bytový fond ponechalo

Zatímco řada měst dnes vlastní jen 3–5 % bytového fondu, město Ostrov v současnosti spravuje více jak 11 % bytů v městském bytovém fondu, což v republikovém srovnání patří k nadprůměru. Právě díky této stabilní základně může město ovlivňovat trh s bydlením, reagovat na potřeby specifických skupin obyvatel (např. sociální bydlení) a plánovat systematickou obnovu i rozšiřování bytového fondu. Městské byty nejsou jen nástrojem sociální politiky, ale i strategickým prvkem při řízení populační dynamiky a ekonomického rozvoje města.

Efektivní správa znamená víc než jen výběr nájemného

Město Ostrov právě dokončilo zbrusu novou koncepci politiky bydlení, která reaguje na ty nejpalčivější problémy pojící se s problematikou bydlení ve městě. Jedná se především o implementaci opatření a aktivit směřujících k efektivní správě a obnově bytového fondu. To zahrnuje nejen nastavení přiměřeného a nákladově podloženého nájemného (tzv. mezního nájmu), ale také zavedení systémového přístupu k údržbě, opravám a investicím. Výsledkem má být stabilní a zdravý bytový fond, který bude sloužit jako základní nástroj městské politiky.

Co tedy může město v oblasti bydlení udělat?

Mezi konkrétní nástroje, které mohou města využít, patří:

• systémová obnova bytového fondu (součástí je implementace mezního nájemného),
• motivační programy podpory bydlení a zavedení slev pro preferované cílové skupiny a profese,
• podpora startovacích bytů pro mladé domácnosti,
• spolupráce s developery za jasně definovaných podmínek (plánovací smlouvy a nastavení společenské odpovědnosti),
• rozvoj alternativních forem bydlení, jako družstevní bydlení či mezigenerační cohousing.
  

Dobře zpracovaná a promyšlená koncepce bydlení ve městě dává místní samosprávě dostatečný počet nástrojů pro efektivní řízení místní bytové politiky. Město nesmí být jen pasivním správcem majetku, ale aktivním koordinátorem místní bytové politiky, který chápe, že dostupné a důstojné bydlení je předpokladem zdravého městského prostředí a současně ke správě bytového fondu přistupuje jako k investici do budoucnosti města a kvality života místních obyvatel.

Kvalitní a dostupná data jsou pro řízení zásadní

Důležitým předpokladem pro úspěšné řízení bytové politiky je však dostatečná koordinace mezi odbory města, stanovení konkrétní odpovědnosti za problematiku spojenou s řízením bytové politiky (např. vytvoření pozice koordinátora bytové politiky) a důkladná digitalizace a následná správa dostupných dat o bytové politice ve městě (nájemní smlouvy, inflační doložky, stav nemovitostí). Pouze kvalitní a dostupná data však umožní samosprávě sledovat vývoj poptávky, náklady a stav bytového fondu v čase včetně stanovení plánu investic do obnovy bytového fondu. Orientace na data a transparentnost je také klíčem k budování důvěry mezi městem, občany a případnými investory.

Bytová politika jako veřejná služba

Kvalitní městská bytová politika není luxusem, ale dnes již také nutností. Je to investice do budoucnosti – do místní ekonomiky, zdraví a kvality života místních obyvatel. Ostrov ukazuje, že města mají nástroje, jak se postavit krizi bydlení čelem. Klíčem je odvaha přemýšlet strategicky, řídit se daty a nezapomenout, že bydlení je nejen tržní komodita, ale především veřejný zájem.

Jan Pavelka
pavelka@AQE.cz