Městský bytový fond jako aktivum

Města dnes čelí dvojité výzvě. Na jedné straně potřebují zajistit dostupné bydlení pro své obyvatele a tím posílit dlouhodobou atraktivitu území. Na straně druhé se musejí vyrovnat s rostoucími náklady na údržbu a obnovu bytového fondu.

Pokud má být bytové hospodářství skutečným aktivem, musí být nájemné nastaveno systematicky, podle jasných ekonomických parametrů a s ohledem na strategické cíle města.

Klíčové je chápat byt jako dlouhodobé aktivum. Každá bytová jednotka má své náklady, které vznikají v průběhu čtyřiceti až šedesáti let. Tyto představují zejména:

• Investiční vstup do výstavby nebo akvizice
• Běžnou údržbu
• Správu a administrativu
• Obnovu a velké opravy
• Povinnou rezervu do fondu reinvestic

Teprve součet těchto položek rozpočtený na celou dobu životnosti (ideálně se zohledněním růstu cen v budoucnosti) dává městu informaci o takzvaném mezním nájemném. Jde o hodnotu, při které nevzniká investiční dluh. Mezní nájemné je tedy základní kámen udržitelné bytové politiky a město bez této hodnoty nedokáže řídit ekonomiku svého fondu.

Pokud chceme skutečně něco dělat pro “dostupné bydlení”, nájemné obecních bytů je potřeba nastavit tak, aby se pohybovalo v určitém pásmu tržního nájemného – typicky mezi 70–90 %. Tento přístup vyvažuje dvě priority:

1. Obecní bydlení musí zůstat dostupné, jinak neplní svou funkci stabilizačního nástroje pro město
2. Zároveň však nesmí být nájemné tak nízké, aby generovalo kumulovaný deficit

Pro město to znamená, že nájemné není technokraticky odtržené od lokálního trhu ani pod tlakem politických cyklů. Je řízené pravidlem, které je transparentní a snadno komunikovatelné veřejnosti.

Pro představu, pokud je dnes tržní nájemné např. 300 Kč na m², dostupné nájemné by mělo být nabízeno v rozpětí 210 – 270 Kč na m². Z našich výčtů víme, že při developmentu na vlastním pozemku (bez zohlednění jeho nákladů) se mezní cena nájemného pohybuje v rozpětí 220 – 250 Kč na m², tedy v pásmu režimu dostupného nájmu.

Nicméně i když město vlastní stovky bytů, bez systémového řízení se nedá mluvit o aktivu. 

Pro transformační přístup jsou klíčové tři prvky:

• Jednotný datový systém
• Procesní standardy správy
• Reinvestiční bytový fond

Naprostá většina našich obcí a měst dnes zjišťuje, že absence investic způsobila enormní technický dluh. Profesionální správa je proto nezbytná, jinak je i správně nastavené nájemné málo. Špatně nastavené nájemné vede k vyčerpání fondu a následné neschopnosti města investovat. Často taky vytváří nerovnosti mezi lidmi. Není neobvyklé, že se cena nájmu v městských bytech mnohdy pohybuje na úrovni kolem 60 – 70 Kč na m², což znamená, že tento nájemník dostává od města roční dotaci přesahují i 100.000 Kč (oproti lidem žijícím v tržním nájmu). Politická neochota řešit výši nájemného pak způsobuje mimo vytváření vnitřního dluhu i paradoxně sociální nerovnosti.

Je postup tedy v bytové politice doporučujeme?

1. Stanovení správné výše mezního nájemného
2. Stanovení cílového pásma nájemného vzhledem k tržním cenám 
3. Vymezení tarifní úrovně pro různé skupiny nájemníků (slevy)
4. Zavedení jednotného modelu správy fondu
5. Založení reinvestičního fondu s povinnými odvody
6. Nastavení transparentního reportingu pro vedení města

Závěr

Městské bydlení může být příležitostí i pastí. Rozhoduje o tom jediná věc. Zda město nastaví nájemné tak, aby respektovalo náklady, trh i své strategické cíle. Městský bytový fond může být investicí, která se každý rok vrací v podobě vyšší kvality života, vyšší sociální stability a vyšší atraktivity města. K tomu však vede jen systematický, transparentní a ekonomicky ukotvený přístup. Správně nastavené nájemné není politická otázka. Je to nástroj dlouhodobé transformace města.