Na otázku z titulku většina koncepcí bydlení neodpovídá. Popíšou principy, vyjmenují nástroje a číslo nechají na příště. My na ni odpovídáme konkrétně. Koncepce bydlení jsme stavěli pro Plzeň, Ostrov, Šumperk, Olomouc i další města a postup je vždy stejný, jen výsledné číslo se město od města liší.
Otázka, na kterou se neodpovídá
Prošli jsme koncepční dokumenty českých měst k bydlení a většině chybí to hlavní, konkrétní cílový stav. Kolik bytů má město vlastnit, aby dokázalo reálně ovlivňovat dostupnost bydlení na svém území, se v nich nedočtete. Přitom právě tohle číslo rozhoduje o rozpočtech na dekády dopředu a bez něj se bytová politika smrskne na správu toho, co náhodou zbylo z privatizace.
Jak se k číslu dojde
Postup, který používáme, stojí na třech krocích. Zaprvé se cíl vyjadřuje podílem na celkovém bytovém fondu města, ne absolutním počtem. Město roste a absolutní číslo by zastaralo s první novou čtvrtí, podíl platí dál. Zadruhé se rozlišují dva segmenty, které se v debatách běžně slévají. Sociální bydlení pro znevýhodněné a zacílené městské bydlení pro obyvatele, které město potřebuje k fungování, učitele, zdravotníky, strážníky i profese budoucího rozvoje. Každý segment má jinou cílovou skupinu, jiný standard a jinou cenu za jednotku. A zatřetí se cílový podíl neodhaduje, ale modeluje z více scénářů rozvoje fondu, ze kterých vznikne kombinovaná varianta obhajitelná před zastupitelstvem.
V Plzni z tohoto postupu vyšel cíl zvýšit podíl městského fondu ze 3 na 8 % a zastupitelstvo ho schválilo jednomyslně. V jiném městě vyjde číslo jinak, podle velikosti fondu, demografie i ambicí. Princip je ale přenositelný, ověřili jsme si ho na koncepcích pro města od desítek tisíc obyvatel po krajská centra.
Z cíle se musí stát provozní tempo
Cílový podíl zní jako velké číslo, dokud se nepřeloží do času. Rozpočítaný do roku 2050 znamená pro město určitý počet bytů a určitou částku ročně, v plzeňském případě zhruba 120 bytů a půl miliardy korun. To už je položka, kterou lze plánovat v rozpočtovém výhledu vedle ostatních investic, ne abstraktní vize. Pomáhá i připomenout, že město staví levněji než soukromý sektor, protože si levněji půjčuje a nepotřebuje marži, a že bytový fond je majetek, tedy investice s výnosem a zůstatkovou hodnotou, ne ztracený výdaj.
Na co se zapomíná
- Zánik fondu. Stářím ročně ubývá zhruba 1 % bytů. Kdo počítá jen přírůstky, podhodnotí potřebnou výstavbu.
- Panelový horizont. Fond z druhé poloviny 20. století začne dožívat po roce 2050. Plánovat se na to musí dnes, ne až to nastane.
- Demografie. Obyvatel v seniorském věku v českých městech výrazně přibude a s nimi i nároky na dostupné a bezbariérové bydlení.
- Struktura vlastnictví. Česko má zhruba 80 % vlastnického bydlení proti přibližně polovině v západní Evropě. Nájemní segment, který má město v ruce, je proto vzácný nástroj, ne okrajová agenda.
Vede strategické projekty pro města a kraje. Specializuje se na strategické plánování, reformy veřejné správy a ekonomiku rozvoje území.
Newsletter