Česko dnes neřeší jen drahé bydlení. Řeší důsledek třicetileté rezignace státu a měst na jednu ze základních funkcí veřejného sektoru, tedy stavět a dlouhodobě spravovat byty pro normální život. Kdyby stát a města stavěly, nebyly by odkázány jen na to, co jim nabídne trh.
Dostupné bydlení nemusí znamenat sociální nájemné
Veřejná debata se dnes pohybuje mezi dvěma extrémy. Na jedné straně stojí trh. V lednu 2026 se tržní nájemné napříč sledovanými městy pohybovalo v průměru kolem 288 Kč/m², medián byl přibližně 264 Kč/m². V metropolitních oblastech se běžně dostáváme vysoko nad 400 Kč/m². To už je pro většinu běžných domácností hranice, za kterou je bydlení luxus.
Na druhé straně stojí většina městského bytového fondu, kde nájemné typicky zůstává kolem 70 Kč/m². Za tuto cenu přitom často bydlí i lidé, kteří v žádné sociální nouzi nejsou. Taková cena může dávat smysl u úzkého segmentu krizového nebo sociálního bydlení, jako základ městské bytové politiky je ale ekonomicky neudržitelná. Nepokrývá obnovu domu, nevytváří zdroje na údržbu a město pak logicky říká, že na bytech prodělává.
Mezi ultra sociálním nájmem 70 Kč/m² a tržním nájmem 264 až 288 Kč/m² existuje prostor pro něco, co v Česku dramaticky chybí. Městské dostupné nájemní bydlení pro běžné domácnosti. Ne pro lidi v akutní krizi, ne pro investory, ale pro učitele, zdravotníky, mladé rodiny, městské zaměstnance, seniory a samoživitele, kteří ve městě normálně pracují, ale trh je začíná vytlačovat.
Developer se nechová nemorálně, chová se podle své role
Developer se v této debatě často stává pohodlným viníkem. Jenže to je zkratka. Kupuje pozemek, nese riziko, staví a hledá návratnost kapitálu. Jeho cílem není dostupnost bydlení, demografická stabilita města ani udržení mladých rodin. Jeho cílem je výnos.
Problém začíná ve chvíli, kdy stát a města přenechají developerům téměř celé hřiště. Pak se staví tam, kde je nejvyšší kupní síla, a nestaví se tam, kde město potřebuje stabilizovat populaci. Cena se neodvíjí od toho, co je zdravé pro město, ale od toho, co trh ještě unese.
Veřejný sektor přitom má oproti developerovi zásadní výhodu. Pokud vlastní pozemek, nemusí do nájemného promítat jeho plnou tržní cenu a nemusí do projektu vkládat developerskou marži. To zásadně mění ekonomiku výstavby.
Mezní nájemné ukazuje, kolik může město reálně nabídnout
Pro dnešní kalkulaci nové výstavby je realistické pracovat s nákladem přibližně 65 tis. Kč/m² čisté podlahové plochy. Při tomto nákladu vychází startovní mezní nájemné přibližně na 257 Kč/m² v konzervativní variantě bez zohlednění zůstatkové hodnoty aktiva po čtyřiceti letech. Pokud se zůstatková hodnota domu ve výši 25 % investičních nákladů zohlední, klesá mezní nájemné přibližně na 220 Kč/m².
| Varianta | Kč/m² | Byt 65 m² |
|---|---|---|
| Trh, průměr | 288 | 18 700 Kč |
| Trh, medián | 264 | 17 200 Kč |
| Město, konzervativně | 257 | 16 700 Kč |
| Město, se zůstatkovou hodnotou | 220 | 14 300 Kč |
To není ekonomická iluze, ale reálné dostupné nájemní bydlení opřené o finanční model. Proti mediánu 264 Kč/m² je nájem 220 Kč/m² zhruba o 17 % nižší, proti průměru 288 Kč/m² téměř o 24 %. Takový rozdíl už domácnost pocítí. A město ho může nabídnout právě proto, že nehraje stejnou hru jako developer.
Rozumný úvěr není nepřítel
Další častý omyl se týká přístupu k dluhovému financování. V komunální politice je úvěr často vnímán jako riziko sám o sobě. Jenže bytový dům není běžný výdaj, je to dlouhodobé aktivum, které bude sloužit minimálně 50 až 70 let. Není racionální snažit se ho celý zaplatit z několika rozpočtových let.
Pro město, které chce s bytovým fondem pracovat jako s infrastrukturou, z toho plynou tři kroky.
- Nestavte nájemné podle zvyku, ale podle modelu. Město se nemá chlubit nájemným za 70 Kč/m², pokud nejde o jasně definované sociální bydlení. To je cesta k chátrání majetku.
- Nekopírujte ale ani trh. Pokud vlastníte pozemek a nepotřebujete developerský zisk, můžete se pohybovat citelně níž.
- Sladěte financování s životností. Dnešní město investuje, budoucí nájemné pomáhá splácet a majetek zůstává ve veřejném vlastnictví.
Vede strategické projekty pro města a kraje. Specializuje se na strategické plánování, reformy veřejné správy a ekonomiku rozvoje území.
Newsletter