Města čelí dvojité výzvě. Potřebují zajistit dostupné bydlení a zároveň se vyrovnat s rostoucími náklady na údržbu a obnovu fondu. Pokud má být bytové hospodářství skutečným aktivem, musí být nájemné nastavené podle jasných ekonomických parametrů, ne podle politického cyklu.
Byt je dlouhodobé aktivum, ne položka v rozpočtu
Každá bytová jednotka má náklady, které vznikají v průběhu čtyřiceti až šedesáti let. Patří mezi ně investiční vstup do výstavby nebo akvizice, běžná údržba, správa a administrativa, obnova a velké opravy a povinná rezerva do fondu reinvestic.
Teprve součet těchto položek rozpočtený na celou dobu životnosti, ideálně se zohledněním růstu cen, dává městu informaci o mezním nájemném. Jde o hodnotu, při které nevzniká investiční dluh. Mezní nájemné je základní kámen udržitelné bytové politiky a město bez této hodnoty nedokáže ekonomiku svého fondu řídit.
Nájemné patří do pásma 70 až 90 procent trhu
Pokud chceme skutečně něco dělat pro dostupné bydlení, je potřeba nastavit nájemné obecních bytů tak, aby se pohybovalo v určitém pásmu tržního nájemného, typicky mezi 70 a 90 procenty. Tento přístup vyvažuje dvě priority. Obecní bydlení musí zůstat dostupné, jinak neplní svou funkci stabilizačního nástroje, ale zároveň nesmí být nájemné tak nízké, aby generovalo kumulovaný deficit.
Pokud je dnes tržní nájemné například 300 Kč/m², dostupné nájemné by mělo být nabízeno v rozpětí 210 až 270 Kč/m². Z našich výpočtů přitom víme, že při výstavbě na vlastním pozemku, bez zohlednění jeho nákladů, se mezní cena nájemného pohybuje v rozpětí 220 až 257 Kč/m² podle varianty výpočtu. Tedy přesně v pásmu dostupného nájmu.
Šest kroků k systémovému řízení fondu
I když město vlastní stovky bytů, bez systémového řízení se o aktivu mluvit nedá. Potřebuje k tomu jednotný datový systém, procesní standardy správy a reinvestiční bytový fond. Prakticky to znamená šest kroků.
- Stanovit mezní nájemné podle skutečných nákladů na celou životnost bytu.
- Určit cílové pásmo nájemného vzhledem k tržním cenám v dané lokalitě.
- Vymezit tarifní úrovně a slevy pro různé skupiny nájemníků, transparentně a podle pravidel.
- Zavést jednotný model správy fondu napříč celým portfoliem.
- Založit reinvestiční fond s povinnými odvody, aby obnova nezávisela na aktuálním rozpočtu.
- Nastavit transparentní reporting pro vedení města.
Městské bydlení může být příležitostí i pastí. Rozhoduje o tom jediná věc, tedy zda město nastaví nájemné tak, aby respektovalo náklady, trh i své strategické cíle. Správně nastavené nájemné není politická otázka, ale nástroj dlouhodobé transformace města.
Vede strategické projekty pro města a kraje. Specializuje se na strategické plánování, reformy veřejné správy a ekonomiku rozvoje území.
Newsletter