Autoři Jan Havránek, Jan Pavelka, Pavel Franěk a kolektiv, Vydáno 30. září 2026, Verze 1.2

Stáhnout PDF 20 stran A4, 2,3 MB

Levné neznamená výhodné. Kupní ceny bytů vzrostly mezi lety 2019 a 2025 o 78 %, mzdy a nájemné o necelou polovinu. Kde jsou byty vůči mzdě levné, bývá zpravidla nižší kvalita života a mladých tam přibývá méně. Studie proto srovnává 206 měst, která jsou sídly obcí s rozšířenou působností, podle dvou věcí místo jedné a skládá z nich Index příležitosti pro bydlení. Index hodnotí podmínky v území, nikoli práci radnic.

Shrnutí

Byty zdražily od roku 2019 o 78 %, mzdy vzrostly o 45 %. Levné bydlení ale samo o sobě není výhoda. Tam, kde se žije hůř, jsou byty levné, a přesto z nich mladí lidé odcházejí. Studie proto srovnává 206 měst, která jsou sídly obcí s rozšířenou působností, podle dvou věcí. Jestli jsou v nich byty levné, nebo drahé vzhledem ke kvalitě života, a jestli tam mladí lidé přicházejí, nebo odcházejí. Z toho vzniká Index příležitosti pro bydlení a čtyři typy měst. Každý typ potřebuje jinou bytovou politiku.

Pět klíčových zjištění

  1. Kupní ceny bytů vzrostly mezi lety 2019 a 2025 o 78 %, mzdy o 45 % a nájemné o 42 %. Ve 200 z 206 měst rostly kupní ceny rychleji než mzdy. Za měsíční mzdu si dnes člověk koupí o třetinu méně bytu než před šesti lety.
  2. Byty jsou drahé tam, kde se dobře žije. Kvalita života, měřená Indexem kvality života od Obcí v datech, vysvětluje téměř dvě třetiny rozdílů v cenách bytů vůči mzdě mezi městy (62 %). Město, které má o jeden bod vyšší kvalitu života, má v průměru o 15 % dražší byty vůči mzdě.
  3. Levné bydlení mladé lidi neláká. Kde jsou byty vůči mzdě levné, mladých obvykle přibývá méně (korelace −0,52). Z velké části je to tím, že v levných městech se hůř žije.
  4. 42 měst má byty levnější, než by odpovídalo kvalitě života, a mladí do nich přesto přicházejí. Tam se vyplatí podporovat koupi i novou výstavbu. Nejvýš stojí Hustopeče, Kaplice, Cheb, Hořovice, Polička.
  5. Kde se staví, tam mladí přicházejí. Města s vyšším počtem dokončených bytů na obyvatele mají zpravidla vyšší příliv mladých (korelace 0,58). Náš vlastní výběr z roku 2022 podle poměru kvality a ceny se ve vývoji od ostatních měst neodlišil, cena sama nestačí.

1. Proč cena nestačí

Nízká cena bytů může znamenat dvě úplně různé věci. Buď se ve městě dlouho nestavělo, nebo o něj lidé nestojí.

Dostupnost bydlení se nejčastěji měří tak, že se kupní cena bytu porovná s příjmem. Je to jednoduché a srozumitelné. Má to ale háček, na který narážejí obce, kraje i stát, když podle toho rozdělují podporu. Cena bytu v sobě spojuje dvě věci. Jak moc lidé o město stojí a jak se v něm žije.

Dvě města mohou mít stejně levné byty, a přitom potřebovat opačnou politiku. V prvním jsou byty levné, protože se tam dlouho nestavělo, ale lidé o město stojí. Ve druhém jsou levné, protože se tam žije hůř a mladí lidé odcházejí. Podpora koupě by v prvním městě pomohla. Ve druhém by rodinu připoutala k bytu, jehož hodnota může dál klesat. A ve třetím městě, kde jsou byty drahé, protože je o ně velký zájem, by se podpora koupě jen promítla do vyšší ceny.

Studie hledá měřítko, které tyto situace rozliší. Pracuje s daty za 206 měst, která jsou sídly obcí s rozšířenou působností, za roky 2018 až 2025. Používá Index kvality života od Obcí v datech, kupní ceny bytů z realitní nabídky ověřené proti katastru nemovitostí, cenovou mapu nájemného Ministerstva financí, údaje o stěhování a o dokončených bytech od ČSÚ.

2. Data a metoda

2.1 Za jaká města počítáme

Studie pracuje s 206 městy, která jsou sídly obcí s rozšířenou působností. Všechna čísla, tedy ceny, nájemné, stěhování, počet obyvatel, dokončené byty i doplatky na bydlení, se týkají samotného města, ne celého správního obvodu. Ve 206 městech žije dohromady zhruba 6,1 milionu lidí. Na mapách je vybarvené celé území správního obvodu podle hodnot jeho města, protože se tak lépe čtou.

2.2 Odkud jsou data

Kvalitu života měříme Indexem kvality života (IKŽ), který od roku 2018 vydávají Obce v datech, člen skupiny AQE. Hodnotí 206 měst podle 29 dílčích indexů ve třech pilířích Zdraví, Práce a Vztahy. Škála je relativní, nejlepší město má 10 a nejslabší 0. Dva z dílčích indexů, finanční dostupnost bydlení a stěhování mladých, jsou zároveň tím, co v této studii zkoumáme. Aby index neměřil sám sebe, používáme IKŽ 2025 bez těchto dvou složek, přepočtený zpět na škálu 0 až 10. V textu ho značíme IKŽ*. Výsledky s původním IKŽ uvádíme pro kontrolu v kapitole 11.

Tabulka 1. Odkud jsou data a co přesně měříme

UkazatelZdrojCo přesně počítáme
Kupní cena bytuSreality.cz, cenové mapy, přes datový panel IKŽNabídková cena za m², průměr let 2024 a 2025, ověřená proti katastru (viz níže)
MzdaČSÚ, průměrná hrubá měsíční mzda v krajiZa jednotlivá města ČSÚ mzdy nepublikuje, všechna města kraje mají stejnou mzdu
NájemnéMinisterstvo financí, cenová mapa nájemného, srpen 2019 až 2025Nabízený nájem bytu 2+kk za m² a měsíc v daném městě, očištěný o velikost, stáří a vybavení bytu
Stěhování mladýchČSÚ, stěhování podle věkuPřistěhovalí minus vystěhovalí ve věku 20 až 34 let na 1 000 obyvatel města, průměr let 2021 až 2025
Dokončené bytyČSÚ, dokončené byty v obcíchDokončené byty za rok na 1 000 obyvatel, průměr let 2020 až 2024
Doplatky na bydleníMPSV, vyplacené doplatky v obcíchVyplacené doplatky na bydlení za rok 2025 na 1 000 obyvatel
Počet obyvatelČSÚ, přes datový panel IKŽObyvatelé samotného města, ne správního obvodu

Všechny údaje jsou za samotné město, ne za správní obvod. Úplný seznam zdrojů je v závěru studie.

Kupní ceny jsme ověřili proti skutečným kupním cenám z katastru nemovitostí, které publikuje ČSÚ. Na 77 okresech si obě řady odpovídají velmi dobře (korelace 0,90), naše ceny jsou vyšší v okolí Prahy a nižší v levných pánevních okresech. Nabídkové ceny ale rostly rychleji než skutečné kupní ceny. Mezi lety 2018 a 2019 a lety 2024 a 2025 vzrostly v mediánu o 106 %, index ČSÚ za stejné období o 77 %. Pro vývoj v celé zemi proto používáme index ČSÚ, nabídkové ceny jen pro srovnání měst mezi sebou.

Tři věci, které je dobré vědět předem

Mzda je krajská. ČSÚ nepublikuje mzdy za jednotlivá města, proto počítáme s průměrnou mzdou kraje. Jeseník i Olomouc mají v našich výpočtech stejnou mzdu. Rozdíly mezi městy uvnitř kraje tak dělají jen kupní ceny bytů. Když města srovnáme jen uvnitř krajů, typ se změní u 37 z 206 měst (kapitola 11).

Uprchlíci z Ukrajiny. Lidé, kteří přišli na jaře 2022, se v datech o stěhování projevují v ročníku 2023 jako mimořádný příliv. Zvýšili také poptávku po nájemním bydlení. Typologie bez tohoto ročníku se shoduje u 89 % měst.

Malá města kolísají. V městech s několika tisíci obyvateli může jeden bytový projekt změnit cenu i saldo mladých. Proto pracujeme s průměry více let a u každého města uvádíme, jak jisté je jeho zařazení.

2.3 Co jsme museli ošetřit

Cenová řada má dvě slabá místa. Ceny v ročníku 2023 opakují ročník 2022. Rok 2020 vykazuje u všech měst podobný mírný růst, který vypadá spíš na dopočet. U 22 převážně malých měst navíc ceny meziročně kolísají o víc než 60 %, protože se v nich prodává málo bytů. Pracujeme proto s průměry dvou let a jednotlivá malá města podle růstu cen neřadíme.

Uprchlíci z Ukrajiny přišli na jaře 2022. V datech o stěhování se to projevilo v ročníku 2023, kdy medián salda mladých vyskočil na 4,8 na 1 000 obyvatel, zatímco v ostatních letech leží blízko nuly. Někam přišlo víc lidí, jinam méně, a zvýšil se tlak na nájemní bydlení. Proto používáme průměr pěti let a v kapitole 11 ukazujeme, že typologie bez ročníku 2023 vychází u 89 % měst stejně.

2.4 Jak počítáme cenu vůči kvalitě, typy a index

Dostupnost bydlení měříme jednoduše. Kolik m² bytu si člověk koupí za jednu měsíční mzdu. Toto číslo porovnáme s kvalitou života. Pro každé město tak víme, kolik m² by mělo být za mzdu k dispozici podle jeho kvality života, a kolik jich skutečně je. Rozdíl nazýváme cena vůči kvalitě. Říká, o kolik procent jsou byty dražší, nebo levnější, než by odpovídalo tomu, jak se ve městě žije. Technicky jde o lineární regresi logaritmu počtu m² za mzdu na IKŽ*.

Města dělíme podle dvou os. První osa je cena vůči kvalitě, tedy levné, nebo drahé. Druhá osa je saldo stěhování mladých ve srovnání s mediánem všech měst, který je 0,75 na 1 000 obyvatel. Mladí přicházejí znamená saldo nad mediánem. Mladí nepřicházejí znamená saldo pod ním, což může být i mírně kladné číslo. Vznikají čtyři typy měst A až D.

Index příležitosti pro bydlení spojuje obě osy do jednoho čísla na škále 0 až 10. Je to průměr pořadí města v ceně vůči kvalitě a v saldu mladých, obojí se stejnou váhou. Vysoký index mají města, kde jsou byty vůči kvalitě života levné a mladí přicházejí. Jak jisté je pořadí a typ, jsme ověřili 1 000 simulacemi, v nichž jsme náhodně měnili rok cen, roky salda a vzorek měst pro výpočet. Výsledkem je u každého města pásmo pořadí a jistota zařazení, obojí uvádíme v příloze.

Jak číst čísla

Korelace měří, jak těsně spolu dva ukazatele souvisejí, na škále od −1 do +1. Hodnota kolem 0,3 znamená slabou souvislost, kolem 0,5 zřetelnou a nad 0,7 silnou. Záporné znaménko znamená, že když jeden ukazatel roste, druhý klesá. Korelace neříká, co je příčina a co následek.

Podíl vysvětlených rozdílů je druhá mocnina korelace. Korelace 0,78 znamená, že jeden ukazatel vysvětluje 61 % rozdílů mezi městy v druhém ukazateli.

Medián je prostřední hodnota, polovina měst má víc a polovina míň. Percentil 80 znamená, že 80 % měst má nižší hodnotu.

Interval u čísla udává rozpětí, ve kterém skutečná hodnota leží s pravděpodobností 95 %. p-hodnota je pravděpodobnost, že by stejně velký rozdíl vznikl náhodou. Hodnoty nad 0,05 běžně považujeme za neprůkazné.

3. Ceny, mzdy a nájemné v letech 2019 až 2025

Byty zdražily skoro dvakrát rychleji než mzdy. Nájemné rostlo se mzdami.

Kupní ceny bytů podle katastru vzrostly mezi lety 2019 a 2025 o 78 %, mzdy o 45 % a nájemné o 42 %. Ve 200 z 206 měst rostly kupní ceny rychleji než mzdy. Za měsíční mzdu si člověk v letech 2018 a 2019 koupil v mediánu 1,23 m² bytu, v letech 2024 a 2025 už jen 0,88 m².

Graf 1. Byty zdražují rychleji než mzdy a nájmy

1001251501752019202020212022202320242025kupní ceny bytů 178mzdy 145nájmy 142
Index, rok 2019 = 100. Kupní ceny bytů podle katastru vzrostly mezi lety 2019 a 2025 o 78 %, mzdy o 45 % a nájemné o 42 % (srpen 2019 až srpen 2025). Zdroj ČSÚ, Ceny nemovitostí 2023 až 2025, index cen bytů. MF ČR, Cenová mapa nájemného, srpnová vydání 2019 až 2025, byt 2+kk ve 206 městech (medián). ČSÚ, průměrná hrubá měsíční mzda v krajích, vážená počtem obyvatel sídel.

Nájemné se vyvíjelo jinak než kupní ceny. Nájem bytu 2+kk vzrostl mezi srpnem 2019 a srpnem 2025 v mediánu ze 144,5 na 205,5 Kč za m² a měsíc, tedy zhruba stejně jako mzdy. Koupě a nájem se tak od sebe vzdalují. K tomu se vracíme v kapitole 8.

Nejrychleji zdražovaly byty v Ústeckém kraji (+146 %), nejpomaleji v Praze (+70 %). Rozdíly mezi kraji se v procentech zmenšují, v korunách za m² ale mohou dál růst. Část rychlého růstu v levných městech je navíc statistický jev. U levných bytů se náhodné výkyvy ceny projeví ve velkých procentech.

Graf 2. Ceny rostly ve všech krajích rychleji než mzdy

Praha+70 %Plzeňský+84 %Královéhradecký+85 %Karlovarský+89 %Liberecký+90 %Pardubický+99 %Zlínský+100 %Vysočina+101 %Moravskoslezský+105 %Středočeský+106 %Jihomoravský+109 %Olomoucký+112 %Jihočeský+118 %Ústecký+146 %medián 206 měst +106 %
Medián růstu ceny bytu za m² ve městech daného kraje mezi průměrem let 2018 a 2019 a průměrem let 2024 a 2025. Ceny panelu rostou zhruba o deset procentních bodů rychleji než index ČSÚ, pro srovnání krajů mezi sebou jsou ale použitelné. Mzdy vzrostly za stejné období o 45 %. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE. Ceny z cenových map Sreality.cz.

Co to znamená pro rodinu. Za roční mzdu jednoho průměrně vydělávajícího člověka bylo v letech 2018 a 2019 možné koupit v mediánu zhruba 15 m² bytu, v letech 2024 a 2025 už jen asi 10,5 m². Byt o 60 m² dnes stojí zhruba 68 měsíčních mezd, na konci minulé dekády to bylo 49. Rozdíly mezi městy jsou obrovské. Nejvíc bytu za mzdu koupí člověk v Bílině (2,13 m²), nejméně v Černošicích (0,39 m²), tedy 5,5krát méně.

Průměr za celou zemi tak skrývá dvě různé situace. V části měst byty zdražily, ale zůstávají relativně dostupné, protože vycházely z nízké ceny. Ve velkých městech a jejich okolí je kupní cena už tak vysoká, že bez velké úspory nebo pomoci rodiny mladá domácnost byt nekoupí. Proto nás dál nezajímá jen to, jak drahé byty jsou, ale hlavně to, proč jsou tak drahé.

4. Byty jsou drahé tam, kde se dobře žije

Kvalita života vysvětluje téměř dvě třetiny rozdílů v cenách bytů mezi městy. Kdo chce levné bydlení, musí obvykle slevit z toho, jak se ve městě žije.

Kupní ceny bytů a kvalita života spolu úzce souvisejí. Korelace mezi IKŽ* a počtem m² bytu za mzdu je −0,78 (95% interval −0,83 až −0,73). Jinými slovy, když víme, jak se ve městě žije, umíme odhadnout 62 % rozdílů v tom, jak drahé jsou tam byty vůči mzdě. Město s kvalitou života o jeden bod vyšší má v průměru o 15 % dražší byty vůči mzdě (interval 14 až 17 %).

Graf 3. Kde je vyšší kvalita života, je bydlení vůči mzdě dražší

0,51,01,52,00246810AšBenešovBerounBlanskoBlatnáBloviceBohumínBoskoviceBrandýs nad Labem-Stará BoleslavBrnoBroumovBruntálBučoviceBystřice nad PernštejnemBystřice pod HostýnemBílinaBílovecBřeclavChebChomutovChotěbořChrudimDačiceDobruškaDobříšDomažliceDvůr Králové nad LabemDěčínFrenštát pod RadhoštěmFrýdek-MístekFrýdlantFrýdlant nad OstravicíHavlíčkův BrodHavířovHlinskoHlučínHodonínHolešovHoliceHoražďoviceHoršovský TýnHořiceHořoviceHradec KrálovéHraniceHumpolecHustopečeIvančiceJablonec nad NisouJablunkovJaroměřJeseníkJihlavaJilemniceJindřichův HradecJičínKadaňKapliceKarlovy VaryKarvináKladnoKlatovyKolínKoniceKopřivniceKostelec nad OrlicíKraloviceKralupy nad VltavouKrasliceKravařeKrnovKroměřížKrálíkyKutná HoraKuřimKyjovLanškrounLiberecLipník nad BečvouLitomyšlLitoměřiceLitovelLitvínovLounyLovosiceLuhačoviceLysá nad LabemMariánské LázněMikulovMilevskoMladá BoleslavMnichovo HradištěMohelniceMoravská TřebováMoravské BudějoviceMoravský KrumlovMostMělníkNepomukNeratoviceNová PakaNové Město na MoravěNové Město nad MetujíNový BorNový BydžovNový JičínNymburkNáchodNáměšť nad OslavouNýřanyOdryOlomoucOpavaOrlováOstravaOstrovOtrokovicePacovPardubicePelhřimovPlzeňPodbořanyPoděbradyPohořelicePoličkaPrachaticePrahaProstějovPísekPřeloučPřerovPřešticePříbramRakovníkRokycanyRosiceRoudnice nad LabemRožnov pod RadhoštěmRumburkRychnov nad KněžnouRýmařovSedlčanySemilySlanýSlavkov u BrnaSoběslavSokolovStodStrakoniceStříbroSušiceSvitavySvětlá nad SázavouTachovTanvaldTelčTepliceTišnovTrhové SvinyTrutnovTurnovTáborTýn nad VltavouTřeboňTřebíčTřinecUherské HradištěUherský BrodUničovValašské KloboukyValašské MeziříčíVarnsdorfVelké MeziříčíVeselí nad MoravouVimperkVizoviceVlašimVodňanyVoticeVrchlabíVsetínVysoké MýtoVyškovVítkovZlínZnojmoZábřehÚstí nad LabemÚstí nad OrlicíČernošiceČeská LípaČeská TřebováČeské BudějoviceČeský BrodČeský KrumlovČeský TěšínČáslavŘíčanyŠlapaniceŠternberkŠumperkŽamberkŽatecŽelezný BrodŽidlochoviceŽďár nad SázavouPrahaČernošiceKarvináMostPacovChebIndex kvality života 2025 bez složek bydlení a stěhování mladých, 0 až 10m² bytu za měsíční mzdu, logaritmická osa
Každý bod je jedno město. Kvalita života souvisí s 62 % rozdílů v tom, kolik m² bytu lze koupit za měsíční mzdu (korelace −0,78, 95% interval −0,83 až −0,73). Svislá vzdálenost bodu od přerušované přímky je cenová mezera. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE. Ceny průměr let 2024 a 2025, mzdy podle krajů.

Vztah je silnější u větších měst, protože ceny v malých městech víc kolísají. Korelace je −0,81 u měst nad 5 tisíc obyvatel, −0,87 nad 10 tisíc a −0,91 nad 20 tisíc. Část vztahu jde na vrub krajům. Samotný kraj vysvětluje 50 % rozdílů v ceně vůči mzdě. Když srovnáme jen města uvnitř jednoho kraje, znamená bod kvality života o 12 % dražší byty.

Zajímavější než samotný vztah jsou města, která z něj vybočují. Mezi městy nad 10 tisíc obyvatel mají nejlevnější byty vůči kvalitě života dvě různé skupiny. V první jsou města s nízkou kvalitou života, například Český Těšín, Bílina, Varnsdorf, kde IKŽ* nepřesahuje 3,0. Byty jsou tam levné i vůči této nízké kvalitě, což ukazuje na slabý zájem. Ve druhé skupině jsou města s vysokou kvalitou života, například Prachatice, Domažlice, Rychnov nad Kněžnou, kde IKŽ* dosahuje aspoň 6,4. Tam nízká cena spíš odráží malý trh a vzdálenost od velkých měst než špatné podmínky k životu. Právě tato druhá skupina je pro bytovou politiku nejzajímavější.

Na opačné straně jsou města, kde jsou byty výrazně dražší, než by odpovídalo kvalitě života. Mezi městy nad 10 tisíc obyvatel to jsou Lysá nad Labem, Poděbrady, Liberec, Znojmo, Pardubice, Uherské Hradiště, nejvíc o 48 %. Jsou to města v okolí Prahy, krajská města i menší regionální centra. Cenu jim zvedají věci, které IKŽ zachycuje jen zčásti, jako je dojíždění do metropole, vysoké školy nebo role centra regionu.

Pro bytovou politiku z toho plyne důležitá věc. Když program podpory vybírá města podle nízké ceny bytů vůči příjmu, vybírá hlavně města s nižší kvalitou života. Nízká cena tam častěji znamená malý zájem o město než volnou nabídku bytů.

5. Levné bydlení mladé neláká

Kde jsou byty vůči mzdě levné, mladých lidí obvykle přibývá méně. Z velké části proto, že se tam hůř žije.

Stěhování lidí ve věku 20 až 34 let dobře ukazuje, kde je zájem o bydlení. V tomto věku lidé zakládají rodiny a rozhodují se, kde budou žít. Čím víc m² bytu lze ve městě koupit za mzdu, tím nižší bývá saldo stěhování mladých (korelace −0,52, interval −0,62 až −0,42). S kvalitou života naopak saldo mladých roste (korelace +0,50).

Graf 4. Kde je bydlení vůči mzdě levnější, mladých přibývá méně

−50+5+10+150,51,01,52,0AšBenešovBerounBlanskoBlatnáBloviceBohumínBoskoviceBrandýs nad Labem-Stará BoleslavBrnoBroumovBruntálBučoviceBystřice nad PernštejnemBystřice pod HostýnemBílinaBílovecBřeclavChebChomutovChotěbořChrudimDačiceDobruškaDobříšDomažliceDvůr Králové nad LabemDěčínFrenštát pod RadhoštěmFrýdek-MístekFrýdlantFrýdlant nad OstravicíHavlíčkův BrodHavířovHlinskoHlučínHodonínHolešovHoliceHoražďoviceHoršovský TýnHořiceHořoviceHradec KrálovéHraniceHumpolecHustopečeIvančiceJablonec nad NisouJablunkovJaroměřJeseníkJihlavaJilemniceJindřichův HradecJičínKadaňKapliceKarlovy VaryKarvináKladnoKlatovyKolínKoniceKopřivniceKostelec nad OrlicíKraloviceKralupy nad VltavouKrasliceKravařeKrnovKroměřížKrálíkyKutná HoraKuřimKyjovLanškrounLiberecLipník nad BečvouLitomyšlLitoměřiceLitovelLitvínovLounyLovosiceLuhačoviceLysá nad LabemMariánské LázněMikulovMilevskoMladá BoleslavMnichovo HradištěMohelniceMoravská TřebováMoravské BudějoviceMoravský KrumlovMostMělníkNepomukNeratoviceNová PakaNové Město na MoravěNové Město nad MetujíNový BorNový BydžovNový JičínNymburkNáchodNáměšť nad OslavouNýřanyOdryOlomoucOpavaOrlováOstravaOstrovOtrokovicePacovPardubicePelhřimovPlzeňPodbořanyPoděbradyPohořelicePoličkaPrachaticePrahaProstějovPísekPřeloučPřerovPřešticePříbramRakovníkRokycanyRosiceRoudnice nad LabemRožnov pod RadhoštěmRumburkRychnov nad KněžnouRýmařovSedlčanySemilySlanýSlavkov u BrnaSoběslavSokolovStodStrakoniceStříbroSušiceSvitavySvětlá nad SázavouTachovTanvaldTelčTepliceTišnovTrhové SvinyTrutnovTurnovTáborTýn nad VltavouTřeboňTřebíčTřinecUherské HradištěUherský BrodUničovValašské KloboukyValašské MeziříčíVarnsdorfVelké MeziříčíVeselí nad MoravouVimperkVizoviceVlašimVodňanyVoticeVrchlabíVsetínVysoké MýtoVyškovVítkovZlínZnojmoZábřehÚstí nad LabemÚstí nad OrlicíČernošiceČeská LípaČeská TřebováČeské BudějoviceČeský BrodČeský KrumlovČeský TěšínČáslavŘíčanyŠlapaniceŠternberkŠumperkŽamberkŽatecŽelezný BrodŽidlochoviceŽďár nad SázavouHořoviceMladá BoleslavPrahaKarvináMostm² bytu za měsíční mzdu, průměr let 2024 a 2025roční saldo stěhování lidí 20 až 34 let na 1 000 obyvatel, 2021 až 2025
Každý bod je jedno město. Čím víc m² bytu lze za mzdu koupit, tím nižší bývá saldo stěhování lidí ve věku 20 až 34 let (korelace −0,52). Jde o souvislost, ne o prokázanou příčinu. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE. Stěhování podle dat ČSÚ, přepočet na obyvatele města.

Nejvíc mladých přichází mezi městy nad 10 tisíc obyvatel do měst Praha, Mladá Boleslav, Plzeň, Brno, Beroun, Kolín. Jsou to metropole, krajská města a průmyslová města s nabídkou práce. Nejvíc mladých naopak ubývá v městech Bruntál, Orlová, Jeseník, Jindřichův Hradec, Česká Lípa, Karviná, většinou na okrajích republiky a v bývalých průmyslových oblastech. Zajímavou výjimkou je Mladá Boleslav. Mladých tam přibývá hodně (+9,2 na 1 000 obyvatel), a přesto jsou byty o −5 % levnější, než by odpovídalo kvalitě života.

Velkou část této souvislosti nese kvalita života. Když srovnáme jen města se stejnou kvalitou života, je vztah mezi cenou bytů a přílivem mladých slabší (korelace −0,25). Co je příčina a co následek, data neurčí. Mladí se mohou stěhovat za levnějším bydlením, ale stejně tak jdou tam, kde je práce a kde se staví, a to ceny zvedá.

6. Čtyři typy měst a Index příležitosti pro bydlení

6.1 Čtyři typy měst

Cena bytů vůči kvalitě života a příliv mladých spolu souvisejí jen slabě. Každá osa říká něco jiného, a proto dohromady rozdělí města do čtyř typů.

Korelace mezi oběma osami je jen −0,21. Kombinace obou os dělí 206 měst do čtyř typů. Levné, nebo drahé znamená kupní cenu bytů vůči kvalitě života. Mladí přicházejí, nebo nepřicházejí znamená saldo stěhování nad, nebo pod mediánem všech měst.

Graf 5. Cena vůči kvalitě a příliv mladých dělí města do čtyř typů

−50 %−25 %0 %+25 %+50 %+75 %−50+5+10+15Aš, typ ABenešov, typ CBeroun, typ CBlansko, typ CBlatná, typ ABlovice, typ ABohumín, typ DBoskovice, typ CBrandýs nad Labem-Stará Boleslav, typ CBrno, typ CBroumov, typ BBruntál, typ BBučovice, typ CBystřice nad Pernštejnem, typ DBystřice pod Hostýnem, typ BBílina, typ BBílovec, typ BBřeclav, typ CCheb, typ AChomutov, typ AChotěboř, typ BChrudim, typ CDačice, typ BDobruška, typ BDobříš, typ CDomažlice, typ ADvůr Králové nad Labem, typ BDěčín, typ DFrenštát pod Radhoštěm, typ DFrýdek-Místek, typ BFrýdlant, typ DFrýdlant nad Ostravicí, typ BHavlíčkův Brod, typ AHavířov, typ DHlinsko, typ BHlučín, typ DHodonín, typ DHolešov, typ AHolice, typ CHoražďovice, typ BHoršovský Týn, typ BHořice, typ BHořovice, typ AHradec Králové, typ CHranice, typ BHumpolec, typ CHustopeče, typ AIvančice, typ AJablonec nad Nisou, typ CJablunkov, typ BJaroměř, typ DJeseník, typ DJihlava, typ CJilemnice, typ BJindřichův Hradec, typ DJičín, typ BKadaň, typ AKaplice, typ AKarlovy Vary, typ CKarviná, typ BKladno, typ CKlatovy, typ CKolín, typ CKonice, typ BKopřivnice, typ DKostelec nad Orlicí, typ CKralovice, typ BKralupy nad Vltavou, typ AKraslice, typ BKravaře, typ DKrnov, typ DKroměříž, typ DKrálíky, typ DKutná Hora, typ CKuřim, typ CKyjov, typ BLanškroun, typ BLiberec, typ CLipník nad Bečvou, typ ALitomyšl, typ BLitoměřice, typ DLitovel, typ BLitvínov, typ BLouny, typ DLovosice, typ ALuhačovice, typ DLysá nad Labem, typ CMariánské Lázně, typ CMikulov, typ CMilevsko, typ BMladá Boleslav, typ AMnichovo Hradiště, typ AMohelnice, typ CMoravská Třebová, typ BMoravské Budějovice, typ BMoravský Krumlov, typ BMost, typ BMělník, typ CNepomuk, typ BNeratovice, typ CNová Paka, typ BNové Město na Moravě, typ DNové Město nad Metují, typ BNový Bor, typ BNový Bydžov, typ ANový Jičín, typ CNymburk, typ CNáchod, typ ANáměšť nad Oslavou, typ DNýřany, typ AOdry, typ AOlomouc, typ COpava, typ DOrlová, typ BOstrava, typ COstrov, typ DOtrokovice, typ CPacov, typ APardubice, typ CPelhřimov, typ APlzeň, typ CPodbořany, typ BPoděbrady, typ CPohořelice, typ CPolička, typ APrachatice, typ APraha, typ CProstějov, typ CPísek, typ CPřelouč, typ APřerov, typ BPřeštice, typ APříbram, typ CRakovník, typ CRokycany, typ CRosice, typ CRoudnice nad Labem, typ CRožnov pod Radhoštěm, typ DRumburk, typ BRychnov nad Kněžnou, typ ARýmařov, typ DSedlčany, typ DSemily, typ BSlaný, typ CSlavkov u Brna, typ ASoběslav, typ BSokolov, typ BStod, typ AStrakonice, typ DStříbro, typ ASušice, typ DSvitavy, typ DSvětlá nad Sázavou, typ DTachov, typ CTanvald, typ DTelč, typ BTeplice, typ CTišnov, typ CTrhové Sviny, typ CTrutnov, typ DTurnov, typ ATábor, typ ATýn nad Vltavou, typ BTřeboň, typ CTřebíč, typ DTřinec, typ DUherské Hradiště, typ CUherský Brod, typ DUničov, typ DValašské Klobouky, typ BValašské Meziříčí, typ CVarnsdorf, typ BVelké Meziříčí, typ DVeselí nad Moravou, typ DVimperk, typ BVizovice, typ DVlašim, typ DVodňany, typ AVotice, typ AVrchlabí, typ BVsetín, typ DVysoké Mýto, typ AVyškov, typ AVítkov, typ DZlín, typ CZnojmo, typ CZábřeh, typ DÚstí nad Labem, typ DÚstí nad Orlicí, typ BČernošice, typ CČeská Lípa, typ DČeská Třebová, typ BČeské Budějovice, typ CČeský Brod, typ CČeský Krumlov, typ AČeský Těšín, typ BČáslav, typ AŘíčany, typ AŠlapanice, typ CŠternberk, typ BŠumperk, typ DŽamberk, typ BŽatec, typ DŽelezný Brod, typ AŽidlochovice, typ CŽďár nad Sázavou, typ BA, levné vůči kvalitě, silnější příliv mladýchC, drahé vůči kvalitě, silnější příliv mladýchB, levné vůči kvalitě, slabší příliv mladýchD, drahé vůči kvalitě, slabší příliv mladýchcena bytu vůči kvalitě života, levnější (−) nebo dražší (+), než by odpovídalosaldo mladých 20 až 34 let na 1 000 obyvatel, 2021 až 2025, vodorovná čára = medián +0,75
Svislá čára odděluje města, kde je bydlení levnější, než odpovídá kvalitě života, od těch, kde je dražší. Vodorovná čára je medián salda mladých. Silnější příliv znamená saldo nad mediánem, slabší pod ním, tedy i mírně kladné. Obě osy spolu souvisejí jen slabě (korelace −0,21). Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

Tabulka 2. Čtyři typy měst, kolik jich je a čím se liší

TypMěstObyv. tis.IKŽ*Kupní cena Kč/m²Saldo mladýchMěst se saldem > 0BytyDoplatky na bydlení
A levné, mladí přicházejí425625,8245 955+2,1422,620,4
B levné, mladí nepřicházejí567444,6639 589−0,7151,727,4
C drahé, mladí přicházejí613 8565,5964 560+3,1613,424,4
D drahé, mladí nepřicházejí479273,8644 810−0,5161,838,6

Levné nebo drahé znamená kupní cenu bytu vůči kvalitě života, mladí přicházejí znamená saldo stěhování nad mediánem všech měst. IKŽ* je Index kvality života 2025 bez složek finanční dostupnosti bydlení a stěhování mladých. Kč/m² je kupní cena bytu, průměr let 2024 a 2025. Saldo je roční saldo stěhování lidí ve věku 20 až 34 let na 1 000 obyvatel, průměr let 2021 až 2025, sloupec Saldo > 0 udává počet měst s kladným saldem. Byty jsou dokončené byty za rok na 1 000 obyvatel, průměr let 2020 až 2024. Doplatky jsou vyplacené doplatky na bydlení za rok 2025 na 1 000 obyvatel. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, ČSÚ, MPSV, vlastní výpočty AQE.

A, byty levné vůči kvalitě a mladí přicházejí (42 měst). Byty jsou levnější, než by odpovídalo tomu, jak se ve městě žije, a mladí přesto přicházejí. Tady má podpora koupě i nové výstavby největší šanci přinést nové bydlení, ne jen vyšší ceny. U 28 z těchto měst bylo saldo mladých v letech 2018 až 2021 záporné. Jejich zařazení stojí na vývoji po roce 2022 a budeme ho sledovat v dalším ročníku.

B, byty levné vůči kvalitě a mladí nepřicházejí (56 měst). Byty jsou levné, ale mladých přibývá méně než v polovině měst. U 15 z nich je saldo mírně kladné. Doplatků na bydlení je zde 27,4 na 1 000 obyvatel, v typu A jen 20,4.

C, byty drahé vůči kvalitě a mladí přicházejí (61 měst). Hlavně velká města a jejich okolí, ale i menší města, kam mladí přicházejí. Byty jsou dražší, než by odpovídalo kvalitě života, a přesto o ně je zájem. Trh je pod tlakem a rozhoduje, kolik bytů se postaví.

D, byty drahé vůči kvalitě a mladí nepřicházejí (47 měst). Byty nejsou levné a mladých přibývá málo. Doplatků na bydlení je zde nejvíc, 38,6 na 1 000 obyvatel, a kupní ceny tu v letech 2018 až 2025 rostly nejrychleji (117 % v mediánu).

Největší města typu A jsou Mladá Boleslav, Chomutov, Tábor, Cheb, Havlíčkův Brod. V typu B jsou to Most, Frýdek-Místek, Karviná, Přerov, Orlová, v typu C Praha, Brno, Ostrava, Plzeň, Liberec a v typu D Ústí nad Labem, Havířov, Opava, Děčín, Česká Lípa. Do typu C patří Praha a 11 z 12 ostatních krajských měst. Výjimkou je Ústí nad Labem v typu D.

Za povšimnutí stojí, že typy A a B mají kupní ceny bytů vůči kvalitě života skoro stejně nízké (medián −11 % u typu A a −11 % u typu B). Liší se jen tím, jestli o ně mladí lidé stojí. Podle ceny samotné by byly k nerozeznání. Právě tady by program, který vybírá jen podle ceny, chyboval nejvíc. Podobně typy C a D mají byty vůči kvalitě dražší (+16 % a +13 %), ale v typu C mladí přicházejí, v typu D ne. Víc než 40 doplatků na bydlení na 1 000 obyvatel má 37 měst typů B a D, ale jen 19 měst typů A a C.

Zařazení je nejméně jisté právě u typu A. Medián jistoty je tu 84 %, u ostatních typů kolem 94 %. Typ A je tedy nejslibnější, ale zároveň nejcitlivější na to, jak se stěhování mladých vyvine v příštích letech.

Graf 6. Kde leží města jednotlivých typů

A levné vůči kvalitě, silnější příliv mladých, 42 městPraha, typ CBenešov, typ CBeroun, typ CBrandýs nad Labem-Stará Boleslav, typ CČáslav, typ AČernošice, typ CČeský Brod, typ CDobříš, typ CHořovice, typ AKladno, typ CKolín, typ CKralupy nad Vltavou, typ AKutná Hora, typ CLysá nad Labem, typ CMělník, typ CMladá Boleslav, typ AMnichovo Hradiště, typ ANeratovice, typ CNymburk, typ CPoděbrady, typ CPříbram, typ CRakovník, typ CŘíčany, typ ASedlčany, typ DSlaný, typ CVlašim, typ DVotice, typ ABlatná, typ AČeské Budějovice, typ CČeský Krumlov, typ ADačice, typ BJindřichův Hradec, typ DKaplice, typ AMilevsko, typ BPísek, typ CPrachatice, typ ASoběslav, typ BStrakonice, typ DTábor, typ ATrhové Sviny, typ CTřeboň, typ CTýn nad Vltavou, typ BVimperk, typ BVodňany, typ ABlovice, typ ADomažlice, typ AHoražďovice, typ BHoršovský Týn, typ BKlatovy, typ CKralovice, typ BNepomuk, typ BNýřany, typ APlzeň, typ CPřeštice, typ ARokycany, typ CStod, typ AStříbro, typ ASušice, typ DTachov, typ CAš, typ ACheb, typ AKarlovy Vary, typ CKraslice, typ BMariánské Lázně, typ COstrov, typ DSokolov, typ BBílina, typ BDěčín, typ DChomutov, typ AKadaň, typ ALitoměřice, typ DLitvínov, typ BLouny, typ DLouny, typ DLovosice, typ AMost, typ BPodbořany, typ BRoudnice nad Labem, typ CRoudnice nad Labem, typ CRumburk, typ BTeplice, typ CÚstí nad Labem, typ DVarnsdorf, typ BŽatec, typ DČeská Lípa, typ DFrýdlant, typ DJablonec nad Nisou, typ CJilemnice, typ BLiberec, typ CNový Bor, typ BSemily, typ BTanvald, typ DTurnov, typ AŽelezný Brod, typ ABroumov, typ BDobruška, typ BDvůr Králové nad Labem, typ BHořice, typ BHradec Králové, typ CJaroměř, typ DJičín, typ BKostelec nad Orlicí, typ CNáchod, typ ANová Paka, typ BNové Město nad Metují, typ BNový Bydžov, typ ARychnov nad Kněžnou, typ ATrutnov, typ DVrchlabí, typ BČeská Třebová, typ BHlinsko, typ BHolice, typ CChrudim, typ CKrálíky, typ DLanškroun, typ BLitomyšl, typ BMoravská Třebová, typ BPardubice, typ CPolička, typ APřelouč, typ ASvitavy, typ DÚstí nad Orlicí, typ BVysoké Mýto, typ AŽamberk, typ BBystřice nad Pernštejnem, typ DHavlíčkův Brod, typ AHumpolec, typ CChotěboř, typ BJihlava, typ CMoravské Budějovice, typ BNáměšť nad Oslavou, typ DNové Město na Moravě, typ DPacov, typ APelhřimov, typ ASvětlá nad Sázavou, typ DTelč, typ BTřebíč, typ DVelké Meziříčí, typ DŽďár nad Sázavou, typ BBlansko, typ CBoskovice, typ CBrno, typ CBřeclav, typ CBučovice, typ CHodonín, typ DHodonín, typ DHustopeče, typ AIvančice, typ AKuřim, typ CKyjov, typ BMikulov, typ CMoravský Krumlov, typ BPohořelice, typ CRosice, typ CSlavkov u Brna, typ AŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CTišnov, typ CVeselí nad Moravou, typ DVyškov, typ AZnojmo, typ CŽidlochovice, typ CHranice, typ BJeseník, typ DKonice, typ BLipník nad Bečvou, typ ALitovel, typ BMohelnice, typ COlomouc, typ CProstějov, typ CPřerov, typ BŠternberk, typ BŠumperk, typ DUničov, typ DZábřeh, typ DBystřice pod Hostýnem, typ BHolešov, typ AKroměříž, typ DLuhačovice, typ DOtrokovice, typ CRožnov pod Radhoštěm, typ DUherské Hradiště, typ CUherský Brod, typ DValašské Klobouky, typ BValašské Meziříčí, typ CVizovice, typ DVsetín, typ DZlín, typ CBílovec, typ BBohumín, typ DBruntál, typ BČeský Těšín, typ BFrenštát pod Radhoštěm, typ DFrýdek-Místek, typ BFrýdlant nad Ostravicí, typ BHavířov, typ DHlučín, typ DJablunkov, typ BKarviná, typ BKopřivnice, typ DKravaře, typ DKrnov, typ DNový Jičín, typ COdry, typ AOpava, typ DOrlová, typ BOstrava, typ CRýmařov, typ DTřinec, typ DVítkov, typ DB levné vůči kvalitě, slabší příliv mladých, 56 městPraha, typ CBenešov, typ CBeroun, typ CBrandýs nad Labem-Stará Boleslav, typ CČáslav, typ AČernošice, typ CČeský Brod, typ CDobříš, typ CHořovice, typ AKladno, typ CKolín, typ CKralupy nad Vltavou, typ AKutná Hora, typ CLysá nad Labem, typ CMělník, typ CMladá Boleslav, typ AMnichovo Hradiště, typ ANeratovice, typ CNymburk, typ CPoděbrady, typ CPříbram, typ CRakovník, typ CŘíčany, typ ASedlčany, typ DSlaný, typ CVlašim, typ DVotice, typ ABlatná, typ AČeské Budějovice, typ CČeský Krumlov, typ ADačice, typ BJindřichův Hradec, typ DKaplice, typ AMilevsko, typ BPísek, typ CPrachatice, typ ASoběslav, typ BStrakonice, typ DTábor, typ ATrhové Sviny, typ CTřeboň, typ CTýn nad Vltavou, typ BVimperk, typ BVodňany, typ ABlovice, typ ADomažlice, typ AHoražďovice, typ BHoršovský Týn, typ BKlatovy, typ CKralovice, typ BNepomuk, typ BNýřany, typ APlzeň, typ CPřeštice, typ ARokycany, typ CStod, typ AStříbro, typ ASušice, typ DTachov, typ CAš, typ ACheb, typ AKarlovy Vary, typ CKraslice, typ BMariánské Lázně, typ COstrov, typ DSokolov, typ BBílina, typ BDěčín, typ DChomutov, typ AKadaň, typ ALitoměřice, typ DLitvínov, typ BLouny, typ DLouny, typ DLovosice, typ AMost, typ BPodbořany, typ BRoudnice nad Labem, typ CRoudnice nad Labem, typ CRumburk, typ BTeplice, typ CÚstí nad Labem, typ DVarnsdorf, typ BŽatec, typ DČeská Lípa, typ DFrýdlant, typ DJablonec nad Nisou, typ CJilemnice, typ BLiberec, typ CNový Bor, typ BSemily, typ BTanvald, typ DTurnov, typ AŽelezný Brod, typ ABroumov, typ BDobruška, typ BDvůr Králové nad Labem, typ BHořice, typ BHradec Králové, typ CJaroměř, typ DJičín, typ BKostelec nad Orlicí, typ CNáchod, typ ANová Paka, typ BNové Město nad Metují, typ BNový Bydžov, typ ARychnov nad Kněžnou, typ ATrutnov, typ DVrchlabí, typ BČeská Třebová, typ BHlinsko, typ BHolice, typ CChrudim, typ CKrálíky, typ DLanškroun, typ BLitomyšl, typ BMoravská Třebová, typ BPardubice, typ CPolička, typ APřelouč, typ ASvitavy, typ DÚstí nad Orlicí, typ BVysoké Mýto, typ AŽamberk, typ BBystřice nad Pernštejnem, typ DHavlíčkův Brod, typ AHumpolec, typ CChotěboř, typ BJihlava, typ CMoravské Budějovice, typ BNáměšť nad Oslavou, typ DNové Město na Moravě, typ DPacov, typ APelhřimov, typ ASvětlá nad Sázavou, typ DTelč, typ BTřebíč, typ DVelké Meziříčí, typ DŽďár nad Sázavou, typ BBlansko, typ CBoskovice, typ CBrno, typ CBřeclav, typ CBučovice, typ CHodonín, typ DHodonín, typ DHustopeče, typ AIvančice, typ AKuřim, typ CKyjov, typ BMikulov, typ CMoravský Krumlov, typ BPohořelice, typ CRosice, typ CSlavkov u Brna, typ AŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CTišnov, typ CVeselí nad Moravou, typ DVyškov, typ AZnojmo, typ CŽidlochovice, typ CHranice, typ BJeseník, typ DKonice, typ BLipník nad Bečvou, typ ALitovel, typ BMohelnice, typ COlomouc, typ CProstějov, typ CPřerov, typ BŠternberk, typ BŠumperk, typ DUničov, typ DZábřeh, typ DBystřice pod Hostýnem, typ BHolešov, typ AKroměříž, typ DLuhačovice, typ DOtrokovice, typ CRožnov pod Radhoštěm, typ DUherské Hradiště, typ CUherský Brod, typ DValašské Klobouky, typ BValašské Meziříčí, typ CVizovice, typ DVsetín, typ DZlín, typ CBílovec, typ BBohumín, typ DBruntál, typ BČeský Těšín, typ BFrenštát pod Radhoštěm, typ DFrýdek-Místek, typ BFrýdlant nad Ostravicí, typ BHavířov, typ DHlučín, typ DJablunkov, typ BKarviná, typ BKopřivnice, typ DKravaře, typ DKrnov, typ DNový Jičín, typ COdry, typ AOpava, typ DOrlová, typ BOstrava, typ CRýmařov, typ DTřinec, typ DVítkov, typ DC drahé vůči kvalitě, silnější příliv mladých, 61 městPraha, typ CBenešov, typ CBeroun, typ CBrandýs nad Labem-Stará Boleslav, typ CČáslav, typ AČernošice, typ CČeský Brod, typ CDobříš, typ CHořovice, typ AKladno, typ CKolín, typ CKralupy nad Vltavou, typ AKutná Hora, typ CLysá nad Labem, typ CMělník, typ CMladá Boleslav, typ AMnichovo Hradiště, typ ANeratovice, typ CNymburk, typ CPoděbrady, typ CPříbram, typ CRakovník, typ CŘíčany, typ ASedlčany, typ DSlaný, typ CVlašim, typ DVotice, typ ABlatná, typ AČeské Budějovice, typ CČeský Krumlov, typ ADačice, typ BJindřichův Hradec, typ DKaplice, typ AMilevsko, typ BPísek, typ CPrachatice, typ ASoběslav, typ BStrakonice, typ DTábor, typ ATrhové Sviny, typ CTřeboň, typ CTýn nad Vltavou, typ BVimperk, typ BVodňany, typ ABlovice, typ ADomažlice, typ AHoražďovice, typ BHoršovský Týn, typ BKlatovy, typ CKralovice, typ BNepomuk, typ BNýřany, typ APlzeň, typ CPřeštice, typ ARokycany, typ CStod, typ AStříbro, typ ASušice, typ DTachov, typ CAš, typ ACheb, typ AKarlovy Vary, typ CKraslice, typ BMariánské Lázně, typ COstrov, typ DSokolov, typ BBílina, typ BDěčín, typ DChomutov, typ AKadaň, typ ALitoměřice, typ DLitvínov, typ BLouny, typ DLouny, typ DLovosice, typ AMost, typ BPodbořany, typ BRoudnice nad Labem, typ CRoudnice nad Labem, typ CRumburk, typ BTeplice, typ CÚstí nad Labem, typ DVarnsdorf, typ BŽatec, typ DČeská Lípa, typ DFrýdlant, typ DJablonec nad Nisou, typ CJilemnice, typ BLiberec, typ CNový Bor, typ BSemily, typ BTanvald, typ DTurnov, typ AŽelezný Brod, typ ABroumov, typ BDobruška, typ BDvůr Králové nad Labem, typ BHořice, typ BHradec Králové, typ CJaroměř, typ DJičín, typ BKostelec nad Orlicí, typ CNáchod, typ ANová Paka, typ BNové Město nad Metují, typ BNový Bydžov, typ ARychnov nad Kněžnou, typ ATrutnov, typ DVrchlabí, typ BČeská Třebová, typ BHlinsko, typ BHolice, typ CChrudim, typ CKrálíky, typ DLanškroun, typ BLitomyšl, typ BMoravská Třebová, typ BPardubice, typ CPolička, typ APřelouč, typ ASvitavy, typ DÚstí nad Orlicí, typ BVysoké Mýto, typ AŽamberk, typ BBystřice nad Pernštejnem, typ DHavlíčkův Brod, typ AHumpolec, typ CChotěboř, typ BJihlava, typ CMoravské Budějovice, typ BNáměšť nad Oslavou, typ DNové Město na Moravě, typ DPacov, typ APelhřimov, typ ASvětlá nad Sázavou, typ DTelč, typ BTřebíč, typ DVelké Meziříčí, typ DŽďár nad Sázavou, typ BBlansko, typ CBoskovice, typ CBrno, typ CBřeclav, typ CBučovice, typ CHodonín, typ DHodonín, typ DHustopeče, typ AIvančice, typ AKuřim, typ CKyjov, typ BMikulov, typ CMoravský Krumlov, typ BPohořelice, typ CRosice, typ CSlavkov u Brna, typ AŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CTišnov, typ CVeselí nad Moravou, typ DVyškov, typ AZnojmo, typ CŽidlochovice, typ CHranice, typ BJeseník, typ DKonice, typ BLipník nad Bečvou, typ ALitovel, typ BMohelnice, typ COlomouc, typ CProstějov, typ CPřerov, typ BŠternberk, typ BŠumperk, typ DUničov, typ DZábřeh, typ DBystřice pod Hostýnem, typ BHolešov, typ AKroměříž, typ DLuhačovice, typ DOtrokovice, typ CRožnov pod Radhoštěm, typ DUherské Hradiště, typ CUherský Brod, typ DValašské Klobouky, typ BValašské Meziříčí, typ CVizovice, typ DVsetín, typ DZlín, typ CBílovec, typ BBohumín, typ DBruntál, typ BČeský Těšín, typ BFrenštát pod Radhoštěm, typ DFrýdek-Místek, typ BFrýdlant nad Ostravicí, typ BHavířov, typ DHlučín, typ DJablunkov, typ BKarviná, typ BKopřivnice, typ DKravaře, typ DKrnov, typ DNový Jičín, typ COdry, typ AOpava, typ DOrlová, typ BOstrava, typ CRýmařov, typ DTřinec, typ DVítkov, typ DD drahé vůči kvalitě, slabší příliv mladých, 47 městPraha, typ CBenešov, typ CBeroun, typ CBrandýs nad Labem-Stará Boleslav, typ CČáslav, typ AČernošice, typ CČeský Brod, typ CDobříš, typ CHořovice, typ AKladno, typ CKolín, typ CKralupy nad Vltavou, typ AKutná Hora, typ CLysá nad Labem, typ CMělník, typ CMladá Boleslav, typ AMnichovo Hradiště, typ ANeratovice, typ CNymburk, typ CPoděbrady, typ CPříbram, typ CRakovník, typ CŘíčany, typ ASedlčany, typ DSlaný, typ CVlašim, typ DVotice, typ ABlatná, typ AČeské Budějovice, typ CČeský Krumlov, typ ADačice, typ BJindřichův Hradec, typ DKaplice, typ AMilevsko, typ BPísek, typ CPrachatice, typ ASoběslav, typ BStrakonice, typ DTábor, typ ATrhové Sviny, typ CTřeboň, typ CTýn nad Vltavou, typ BVimperk, typ BVodňany, typ ABlovice, typ ADomažlice, typ AHoražďovice, typ BHoršovský Týn, typ BKlatovy, typ CKralovice, typ BNepomuk, typ BNýřany, typ APlzeň, typ CPřeštice, typ ARokycany, typ CStod, typ AStříbro, typ ASušice, typ DTachov, typ CAš, typ ACheb, typ AKarlovy Vary, typ CKraslice, typ BMariánské Lázně, typ COstrov, typ DSokolov, typ BBílina, typ BDěčín, typ DChomutov, typ AKadaň, typ ALitoměřice, typ DLitvínov, typ BLouny, typ DLouny, typ DLovosice, typ AMost, typ BPodbořany, typ BRoudnice nad Labem, typ CRoudnice nad Labem, typ CRumburk, typ BTeplice, typ CÚstí nad Labem, typ DVarnsdorf, typ BŽatec, typ DČeská Lípa, typ DFrýdlant, typ DJablonec nad Nisou, typ CJilemnice, typ BLiberec, typ CNový Bor, typ BSemily, typ BTanvald, typ DTurnov, typ AŽelezný Brod, typ ABroumov, typ BDobruška, typ BDvůr Králové nad Labem, typ BHořice, typ BHradec Králové, typ CJaroměř, typ DJičín, typ BKostelec nad Orlicí, typ CNáchod, typ ANová Paka, typ BNové Město nad Metují, typ BNový Bydžov, typ ARychnov nad Kněžnou, typ ATrutnov, typ DVrchlabí, typ BČeská Třebová, typ BHlinsko, typ BHolice, typ CChrudim, typ CKrálíky, typ DLanškroun, typ BLitomyšl, typ BMoravská Třebová, typ BPardubice, typ CPolička, typ APřelouč, typ ASvitavy, typ DÚstí nad Orlicí, typ BVysoké Mýto, typ AŽamberk, typ BBystřice nad Pernštejnem, typ DHavlíčkův Brod, typ AHumpolec, typ CChotěboř, typ BJihlava, typ CMoravské Budějovice, typ BNáměšť nad Oslavou, typ DNové Město na Moravě, typ DPacov, typ APelhřimov, typ ASvětlá nad Sázavou, typ DTelč, typ BTřebíč, typ DVelké Meziříčí, typ DŽďár nad Sázavou, typ BBlansko, typ CBoskovice, typ CBrno, typ CBřeclav, typ CBučovice, typ CHodonín, typ DHodonín, typ DHustopeče, typ AIvančice, typ AKuřim, typ CKyjov, typ BMikulov, typ CMoravský Krumlov, typ BPohořelice, typ CRosice, typ CSlavkov u Brna, typ AŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CŠlapanice, typ CTišnov, typ CVeselí nad Moravou, typ DVyškov, typ AZnojmo, typ CŽidlochovice, typ CHranice, typ BJeseník, typ DKonice, typ BLipník nad Bečvou, typ ALitovel, typ BMohelnice, typ COlomouc, typ CProstějov, typ CPřerov, typ BŠternberk, typ BŠumperk, typ DUničov, typ DZábřeh, typ DBystřice pod Hostýnem, typ BHolešov, typ AKroměříž, typ DLuhačovice, typ DOtrokovice, typ CRožnov pod Radhoštěm, typ DUherské Hradiště, typ CUherský Brod, typ DValašské Klobouky, typ BValašské Meziříčí, typ CVizovice, typ DVsetín, typ DZlín, typ CBílovec, typ BBohumín, typ DBruntál, typ BČeský Těšín, typ BFrenštát pod Radhoštěm, typ DFrýdek-Místek, typ BFrýdlant nad Ostravicí, typ BHavířov, typ DHlučín, typ DJablunkov, typ BKarviná, typ BKopřivnice, typ DKravaře, typ DKrnov, typ DNový Jičín, typ COdry, typ AOpava, typ DOrlová, typ BOstrava, typ CRýmařov, typ DTřinec, typ DVítkov, typ D
Každá mapa ukazuje jen města jednoho typu, barva pokrývá celé území ORP podle hodnot jeho města. Typ A je nejčastější ve Středočeském, Jihočeském a Plzeňském kraji, ve Středočeském mimo nejbližší okolí Prahy. Typ C tvoří hlavně okolí Prahy a Brna a krajská města. Typ B převažuje v Královéhradeckém a Pardubickém kraji, typ D v Moravskoslezském, Zlínském kraji a na Vysočině. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

6.2 Pořadí měst a jak ho číst

Nejvyšší index mají Hustopeče, Kaplice, Cheb, Hořovice, Polička. Mezi městy nad 20 tisíc obyvatel vedou Cheb, Mladá Boleslav, Chomutov, Havlíčkův Brod, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Nejnižší index mají Králíky, Nové Město na Moravě, Hlučín, Třebíč, Luhačovice, všechna v typu D.

Graf 7. Prvních dvacet míst patří téměř jen městům typu A

1. Hustopeče9,1pásmo 1. až 11.2. Kaplice8,9pásmo 1. až 25.2. Cheb8,9pásmo 1. až 20.4. Hořovice8,8pásmo 1. až 13.5. Polička8,5pásmo 1. až 19.6. Rychnov nad Kněžnou8,4pásmo 2. až 74.7. Blovice8,2pásmo 5. až 16.8. Domažlice8,2pásmo 4. až 22.9. Prachatice8,1pásmo 3. až 66.10. Votice8,1pásmo 7. až 17.10. Mladá Boleslav8,1pásmo 6. až 19.12. Pacov8,0pásmo 1. až 48.13. Blatná7,9pásmo 7. až 39.14. Stod7,8pásmo 6. až 30.15. Vodňany7,7pásmo 5. až 108.15. Aš7,7pásmo 12. až 35.17. Chomutov7,7pásmo 10. až 27.17. Mnichovo Hradiště7,7pásmo 5. až 58.19. Přelouč7,6pásmo 10. až 42.20. Soběslav7,3pásmo 10. až 50.
Index spojuje cenovou mezeru a saldo mladých se stejnou váhou, škála 0 až 10. Pásmo ukazuje, kam se město může posunout, když se změní rok cen, roky salda a odhad regresní přímky (90 % z 1 000 simulací). Celé pořadí je v příloze. Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

Na jednotlivé místo v pořadí se nedá spoléhat. Když trochu změníme vstupy, třeba vezmeme jiný rok cen, město se v pořadí posune, v polovině případů o víc než 56 míst. Proto u každého města uvádíme pásmo, ve kterém se pohybuje. Typ je stabilnější než pořadí, 53 % měst si ho udrží téměř vždy. Zbylých 69 měst leží blízko hranice mezi typy a může být příště na druhé straně.

Některá místa v pořadí překvapí. Města s nízkou kvalitou života, jako Aš, Chomutov, Kadaň, Bílina, Varnsdorf, Sokolov, Litvínov, Rumburk, Most, Český Těšín, mají vysoký index, protože byty jsou v nich levné i vůči této nízké kvalitě a saldo mladých je po roce 2022 nad mediánem. Naopak města, o která je velký zájem, jako Ostrava, Zlín, Kladno, Chrudim, Poděbrady, Lysá nad Labem, Tišnov, Černošice, mají index nízký, protože byty jsou v nich dražší, než by odpovídalo kvalitě života. Prostor pro nové dostupné bydlení je tam malý. Index tedy neříká, kde se žije nejlépe. To měří Index kvality života. Index příležitosti pro bydlení říká, kde je poměr mezi cenou bytů a zájmem o město nejpříznivější pro nové bydlení. Proto nese v názvu slovo příležitost.

Tabulka 3. Deset měst s nejnižším indexem, kde by samotná podpora bydlení pomohla nejméně

PořadíPásmoMěstoKrajTypIndex
206177. až 206.KrálíkyPardubickýD0,5
205202. až 206.Nové Město na MoravěVysočinaD0,6
204190. až 205.HlučínMoravskoslezskýD1,2
203187. až 206.TřebíčVysočinaD1,3
202184. až 205.LuhačoviceZlínskýD1,4
201191. až 204.SedlčanyStředočeskýD1,4
200165. až 203.Česká LípaLibereckýD1,8
199189. až 201.KrnovMoravskoslezskýD1,8
198136. až 205.Náměšť nad OslavouVysočinaD2,0
197191. až 200.RýmařovMoravskoslezskýD2,0

Nízký index neznamená špatné místo k životu ani špatnou práci radnice. Říká, že byty jsou zde vůči kvalitě života drahé a mladých přibývá méně než v polovině měst.

7. Kolik se staví

Kde se staví, tam mladí přicházejí. Nejvíc bytů na obyvatele vzniká v drahých městech s přílivem mladých, nejméně v levných městech, odkud mladí odcházejí.

V letech 2020 až 2024 se ve 206 městech dokončilo 119 040 bytů. V celé zemi počet dokončených bytů rostl z 17 665 v roce 2015 na 26 392 v roce 2022 a v roce 2024 klesl na 22 816. Medián za 206 měst je 2,3 dokončeného bytu za rok na 1 000 obyvatel.

Graf 8. Kde se staví, tam mladí přicházejí

−50+5+10+1502468AšBenešovBerounBlanskoBlatnáBloviceBohumínBoskoviceBrandýs nad Labem-Stará BoleslavBrnoBroumovBruntálBučoviceBystřice nad PernštejnemBystřice pod HostýnemBílinaBílovecBřeclavChebChomutovChotěbořChrudimDačiceDobruškaDobříšDomažliceDvůr Králové nad LabemDěčínFrenštát pod RadhoštěmFrýdek-MístekFrýdlantFrýdlant nad OstravicíHavlíčkův BrodHavířovHlinskoHlučínHodonínHolešovHoliceHoražďoviceHoršovský TýnHořiceHořoviceHradec KrálovéHraniceHumpolecHustopečeIvančiceJablonec nad NisouJablunkovJaroměřJeseníkJihlavaJilemniceJindřichův HradecJičínKadaňKapliceKarlovy VaryKarvináKladnoKlatovyKolínKoniceKopřivniceKostelec nad OrlicíKraloviceKralupy nad VltavouKrasliceKravařeKrnovKroměřížKrálíkyKutná HoraKuřimKyjovLanškrounLiberecLipník nad BečvouLitomyšlLitoměřiceLitovelLitvínovLounyLovosiceLuhačoviceLysá nad LabemMariánské LázněMikulovMilevskoMladá BoleslavMnichovo HradištěMohelniceMoravská TřebováMoravské BudějoviceMoravský KrumlovMostMělníkNepomukNeratoviceNová PakaNové Město na MoravěNové Město nad MetujíNový BorNový BydžovNový JičínNymburkNáchodNáměšť nad OslavouNýřanyOdryOlomoucOpavaOrlováOstravaOstrovOtrokovicePacovPardubicePelhřimovPlzeňPodbořanyPoděbradyPohořelicePoličkaPrachaticePrahaProstějovPísekPřeloučPřerovPřešticePříbramRakovníkRokycanyRosiceRoudnice nad LabemRožnov pod RadhoštěmRumburkRychnov nad KněžnouRýmařovSedlčanySemilySlanýSlavkov u BrnaSoběslavSokolovStodStrakoniceStříbroSušiceSvitavySvětlá nad SázavouTachovTanvaldTelčTepliceTišnovTrhové SvinyTrutnovTurnovTáborTýn nad VltavouTřeboňTřebíčTřinecUherské HradištěUherský BrodUničovValašské KloboukyValašské MeziříčíVarnsdorfVelké MeziříčíVeselí nad MoravouVimperkVizoviceVlašimVodňanyVoticeVrchlabíVsetínVysoké MýtoVyškovVítkovZlínZnojmoZábřehÚstí nad LabemÚstí nad OrlicíČernošiceČeská LípaČeská TřebováČeské BudějoviceČeský BrodČeský KrumlovČeský TěšínČáslavŘíčanyŠlapaniceŠternberkŠumperkŽamberkŽatecŽelezný BrodŽidlochoviceŽďár nad SázavouPohořeliceHořovicePrahaPoděbradyLitvínovMostdokončené byty za rok na 1 000 obyvatel, průměr let 2020 až 2024 (Pohořelice a Rosice mimo osu)roční saldo stěhování lidí 20 až 34 let na 1 000 obyvatel, 2021 až 2025ABCD
Každý bod je jedno město, barva je jeho typ. Města, kde se v letech 2020 až 2024 dokončilo víc bytů na obyvatele, mají zpravidla vyšší příliv mladých (korelace 0,58). S cenou bytu vůči kvalitě života výstavba souvisí jen slabě (korelace −0,16). Jde o souvislost, směr příčiny data neurčují. Zdroj ČSÚ, Dokončené byty v obcích 1997 až 2024. Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

Výstavba jde ruku v ruce s přílivem mladých (korelace 0,58). S cenou bytů vůči kvalitě života souvisí jen slabě (korelace −0,16). Města typu C, kde jsou byty drahé a mladí přicházejí, staví nejvíc, 3,4 bytu za rok na 1 000 obyvatel. Typ A staví 2,6, typy B a D jen 1,7 a 1,8. Nejvíc bytů na obyvatele dokončily Pohořelice (12,4), Rosice (12,1), Praha (9,0), Poděbrady (8,4), Hořovice (8,3), Slavkov u Brna (8,2). Nejméně se stavělo v městech Písek, Litvínov, Chomutov, Děčín, Lovosice, Most.

Na malých městech je vidět, jak jeden projekt hýbe čísly. Pohořelice mají 6,1 tisíce obyvatel a v letech 2020 až 2024 tam vzniklo 341 bytů, nejvíc na obyvatele v celé zemi. Saldo mladých je tam +13,9 na 1 000 obyvatel a město patří do typu C. Až se projekt doprodá, saldo může klesnout. U malých měst proto berte zařazení jako obrázek posledních pěti let, ne jako trvalou vlastnost.

Co je příčina a co následek, data neurčí. Mladí přicházejí tam, kde se staví, a staví se tam, kam mladí přicházejí. Pro bytovou politiku je ale důležité, že levná města typu B se z nízké ceny samy nezvednou. Bez zájmu mladých se v nich nestaví a bez výstavby zájem neroste.

8. Nájem jako alternativa

Ve velkých městech se koupě bytu vzdálila nájmu tak, že nájem je pro mnoho domácností trvalé řešení, ne přechodné.

Zatímco kupní ceny bytů rostly rychle, nájemné rostlo se mzdami. V mediánu 206 měst odpovídá kupní cena bytu 19,1 roku nájemného a hrubý roční výnos z pronájmu je 5,2 %. Rozdíly jsou velké i mezi kraji. Nejvyšší výnos z pronájmu mají města v Ústeckém kraji (medián 7,8 %), nejnižší v Praze (3,4 %) a v Jihomoravském kraji (4,3 %). Mezi jednotlivými městy je rozpětí od 3,1 % v městě Černošice po 10,4 % v městě Rumburk.

Graf 9. V typu C stojí byt nejvíc let nájemného

A levné vůči kvalitě, silnější příliv mladých18,9 roku, výnos 5,3 %B levné vůči kvalitě, slabší příliv mladých16,7 roku, výnos 6,0 %C drahé vůči kvalitě, silnější příliv mladých22,6 roku, výnos 4,4 %D drahé vůči kvalitě, slabší příliv mladých19,1 roku, výnos 5,2 %
Medián počtu let, za které nájemník zaplatí cenu bytu, a hrubý roční výnos z pronájmu. Nájemné je za byt 2+kk v daném městě (srpen 2025), cena za m² je průměr let 2024 a 2025. Zdroj MF ČR, Cenová mapa nájemného, srpen 2025. Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

Nejvíc se koupě a nájem rozešly ve velkých městech. V Praze stojí byt 29,0 roku nájemného a hrubý výnos z pronájmu je 3,4 %, v Brně 28,7 roku a 3,5 %. V Ostravě je to 18,9 roku a 5,3 %, v Ústí nad Labem 15,3 roku a 6,5 %. Pro mladou rodinu v Praze nebo Brně to znamená, že koupě chce velké vlastní peníze a nájem je dlouhodobé řešení.

V městech typu C stojí byt 22,6 roku nájemného. Nájem je tu proti koupi nejvýhodnější a pro mladé často jediná reálná cesta k bydlení. V levných městech typu B stojí byt 16,7 roku nájemného a výnos z pronájmu je nejvyšší, 6,0 %. Tento výnos ale vyvažuje riziko, že o byty bude malý zájem. Nájemné je vyšší tam, kde je vyšší kvalita života, s každým bodem IKŽ* ale roste jen o 6 %, zatímco kupní cena o 17 %. Výnos z pronájmu proto s kvalitou života klesá.

9. Zpětný test naší starší metody

Města, která jsme v roce 2022 vybrali jen podle poměru kvality a ceny, si nevedla lépe než ostatní. Cena sama nestačí.

V roce 2022 jsme v analýze investičního potenciálu vybrali šestnáct měst s více než 20 tisíci obyvateli. Kritériem byl nejvýhodnější poměr Indexu kvality života 2022 a kupní ceny bytu za m². K tomu kvalita života nad dolní čtvrtinou měst, cena pod horní čtvrtinou a nabídka práce v horní polovině. Teď je porovnáváme s ostatními 44 městy nad 20 tisíc obyvatel.

Graf 10. Výběr z roku 2022 si nevedl lépe než ostatní velká města

saldo mladých na 1 000 obyvatel, 2018 až 2022 (prázdný) → 2023 až 2025 (plný)−20+2Výběr z roku 2022 (16 měst)Ostatní města nad 20 tisíc obyvatel (44)výběr 2022ostatníp-hodnotaRůst cen 2021/22 → 2024/25, medián+29 %+30 %0,86
V roce 2022 jsme podle poměru IKŽ a ceny vybrali šestnáct měst s potenciálem pro bydlení. Zdražovala stejně jako ostatní města nad 20 tisíc obyvatel a mladých v nich přibývalo o něco méně. Rozdíly nejsou statisticky významné (permutační test, změna salda mladých p = 0,53). Zdroj Obce v datech, Index kvality života 2018 až 2025, vlastní výpočty AQE.

Výsledek pro nás příznivý není. Vybraná města zdražovala stejně jako ostatní (medián +29 % proti +30 %, p = 0,86). Saldo mladých se v nich změnilo o +3,4 na 1 000 obyvatel, v ostatních o +3,9 (p = 0,53). Výběr se od ostatních velkých měst neodlišil. Podle dnešních dat má 11 z šestnácti měst byty dražší, než by odpovídalo kvalitě života.

Poučení je jasné. Poměr kvality a ceny nestačí, proto nová metoda přidává druhou osu, stěhování mladých. Jestli nová metoda předpovídá lépe, půjde poctivě ověřit až na dalších ročnících dat. Na minulých datech to ověřit nejde, protože bychom metodu testovali stejnými čísly, ze kterých vznikla.

10. Co s tím může udělat stát, kraj a město

Pro stát a kraje

Programy podpory bydlení by neměly vybírat území jen podle nízké ceny bytů vůči příjmu. Takový výběr míří hlavně do typu B, kde mladí nepřicházejí. Typologii doporučujeme jako podklad pro zacílení programů, ne jako klíč k rozdělení peněz. Dává smysl ji propojit s vymezením hospodářsky a sociálně ohrožených území a metropolitních oblastí. U typů B a D spojovat podporu bydlení s podporou práce, služeb a dopravy.

Pro města typu A, byty levné a mladí přicházejí

Připravit pozemky, sítě a změny územního plánu pro novou výstavbu, dokud je zájem a cena příznivá. Rozšiřovat obecní nájemní byty, třeba s úvěrovými programy na výstavbu nájemního bydlení. Sledovat, jestli příliv mladých trvá.

Pro města typu B, byty levné a mladí nepřicházejí

Nová výstavba tu není první krok. Přednost má oprava a modernizace stávajících bytových domů a sídlišť. Protože je zde hodně doplatků na bydlení, vyplatí se spolupracovat s úřadem práce a hlídat, aby levné byty nekončily jako ubytovny. U investic, které se zaplatí jen tehdy, když bude o město větší zájem, je na místě opatrnost.

Pro města typu C, byty drahé a mladí přicházejí

Rozhoduje, kolik bytů se postaví. Pozemková politika, plánovací smlouvy s developery, podíl dostupných bytů v nových lokalitách a nájemní bydlení včetně obecního. Důležitá je spolupráce s okolními obcemi v dopravě a kapacitě škol.

Pro města typu D, byty drahé a mladí nepřicházejí

Samotná výstavba problém nevyřeší. Klíčová je práce, služby a doprava, spolu s péčí o stávající byty a sociálním bydlením, protože doplatků na bydlení je zde nejvíc.

Pro investory a developery

Vysoký výnos z pronájmu v levných městech je vykoupený rizikem malého zájmu a může zčásti stát na sociálních dávkách. Stabilnější příležitost nabízejí města typu A, kde jsou byty vůči kvalitě života levné a mladí přicházejí.

11. Co jsme ověřili a co studie neumí

11.1 Ověření

  • Původní Index kvality života. S IKŽ včetně složek bydlení a stěhování mladých je korelace s cenou vůči mzdě −0,71 a typ se shoduje u 94 % měst. Složka dostupnosti bydlení v IKŽ vztah spíš tlumila.
  • Krajské mzdy. Když města srovnáme jen uvnitř krajů, takže krajská mzda nehraje roli, typ se shoduje u 82 % měst, tedy změní se u 37 z 206. Jde hlavně o města blízko hranice mezi typy.
  • Ročník 2023 a uprchlíci. Medián salda mladých byl v roce 2018 −4,9 a v ročníku 2023 4,8 na 1 000 obyvatel, v ostatních letech blízko nuly. Typologie bez ročníku 2023 se shoduje u 89 % měst, typologie ze salda let 2018 až 2021 u 80 %.
  • Jiné prahy a jiné ceny. Když hranici salda mladých položíme na nulu místo mediánu, typ se shoduje u 85 % měst. Když použijeme jen ceny roku 2025 místo průměru dvou let, u 93 % měst.

11.2 Co studie neumí

  • Město, ne celý správní obvod. Data se týkají samotného města. Okolní obce, kde často převažují rodinné domy, studie nezachycuje.
  • Nabídkové ceny a nájmy. Kupní ceny i nájemné jsou z inzerce. Na úrovni okresů ceny dobře odpovídají katastru, u malých měst mohou kolísat. Nájemné je jen za město, ne za okolí.
  • Mzda je krajská. Města v jednom kraji mají stejnou mzdu. Kde se mzdy uvnitř kraje výrazně liší, například mezi krajským městem a periferií, může být cena vůči mzdě u periferie mírně nadhodnocená.
  • Stěhování podle trvalého pobytu. Studenti, dojíždějící a lidé bez přehlášeného pobytu v datech nejsou. Ročník 2023 ovlivnila registrace uprchlíků z Ukrajiny.
  • Malá města. V městech s několika tisíci obyvateli může jeden bytový projekt změnit cenu, saldo mladých i zařazení. Pásmo pořadí a jistota v příloze ukazují, jak moc.
  • Rekreační poptávka. V lázeňských a horských městech zvedá ceny poptávka po druhém bydlení, kterou kvalita života nevysvětluje.
  • Relativní škála IKŽ. IKŽ se každý rok přepočítává na škálu 0 až 10. Změna hodnoty mezi ročníky znamená posun pozice, ne absolutní zlepšení nebo zhoršení.
  • Chybějící data. Studie nezahrnuje družstevní byty, stáří a stav bytového fondu ani neobydlené byty. Dalším krokem je doplnit neobydlené byty ze Sčítání 2021 a kupní ceny z katastru za jednotlivá města.

Souvislosti popsané ve studii jsou statistické, ne prokázané příčiny. Index hodnotí podmínky v území, nikoli práci radnic.

Zdroje

  • Obce v datech. Index kvality života, ročníky 2018 až 2025, a jeho metodika. Obce v datech, člen skupiny AQE.
  • Český statistický úřad (2026). Ceny nemovitostí za období 2023 až 2025, publikace 014016-26. Kupní ceny bytů z katastru nemovitostí a index cen bytů.
  • Český statistický úřad. Průměrná hrubá měsíční mzda v krajích, 2018 až 2025.
  • Český statistický úřad. Pohyb obyvatelstva v obcích, stěhování podle věku, 2018 až 2025.
  • Český statistický úřad (2025). Dokončené byty v obcích, 1997 až 2024. Veřejná databáze, otevřená data.
  • Český statistický úřad (2026). Struktura území České republiky k 1. 1. 2026.
  • Ministerstvo financí ČR. Cenová mapa nájemného, srpnová vydání 2019 až 2025.
  • Ministerstvo práce a sociálních věcí. Vyplacené doplatky na bydlení v obcích, 2025.
  • Sreality.cz. Cenové mapy bytů, prostřednictvím datového panelu Indexu kvality života.
  • AQE advisors (2022). Posouzení potenciálu investic do nemovitostí podle kvality života a cen bytů v obcích ČR. Neveřejná analýza.

O studii

Financování a střet zájmů. Studie vznikla z iniciativy AQE, bez externího zadavatele. Index kvality života vydává Obce v datech, člen skupiny AQE. AQE nabízí obcím, krajům a investorům analýzy bydlení jako službu.

Licence. Text a grafy jsou zveřejněny pod licencí Creative Commons Uveďte původ 4.0 (CC BY 4.0). Při převzetí uveďte citaci podle boxu Jak citovat. Podkladová data nejsou ke stažení.

Kontakt. Jan Havránek, havranek@AQE.cz.

Verze. 1.2, 30. září 2026. Oproti verzi 1.1 je text přepsaný pro čtenáře z radnic, přibyla kapitola o dokončených bytech podle ČSÚ a sloupec Byty v příloze, čtyři mapy typů místo jedné, výslovné upozornění na krajské mzdy a na uprchlíky z Ukrajiny v ročníku 2023. Čísla a metoda se nezměnily.

Příloha. Pořadí všech 206 měst

Tabulka řadí všech 206 měst podle Indexu příležitosti pro bydlení. Index spojuje dvě věci, jak levné jsou byty vůči kvalitě života a jak silně mladí lidé do města přicházejí. Vysoký index znamená levné byty a příliv mladých. Typ A až D je vysvětlený v kapitole 6 a v tabulce 2. Pásmo a jistota říkají, jak moc se na pořadí a typu dá spolehnout.

Tabulka A1. Index příležitosti pro bydlení 2025, všech 206 měst

PořadíPásmoMěstoKrajTypJistotaIndexCena vůči kvalitěSaldoByty
11. až 11.Hustopeče *JihomoravskýA99 %9,1−22 %+5,17,7
21. až 25.KapliceJihočeskýA97 %8,9−24 %+4,52,6
21. až 20.Cheb *KarlovarskýA100 %8,9−18 %+5,33,0
41. až 13.HořoviceStředočeskýA98 %8,8−11 %+11,38,3
51. až 19.Polička *PardubickýA100 %8,5−33 %+2,42,2
62. až 74.Rychnov nad Kněžnou *KrálovéhradeckýA88 %8,4−23 %+3,05,8
75. až 16.Blovice *PlzeňskýA100 %8,2−18 %+2,96,9
84. až 22.Domažlice *PlzeňskýA100 %8,2−25 %+2,21,9
93. až 66.Prachatice *JihočeskýA73 %8,1−27 %+2,01,6
107. až 17.Votice *StředočeskýA100 %8,1−16 %+3,03,0
106. až 19.Mladá BoleslavStředočeskýA97 %8,1−5 %+9,22,0
121. až 48.Pacov *VysočinaA72 %8,0−45 %+1,42,8
137. až 39.Blatná *JihočeskýA95 %7,9−18 %+2,42,8
146. až 30.StodPlzeňskýA100 %7,8−10 %+3,81,5
155. až 108.VodňanyJihočeskýA84 %7,7−7 %+4,61,8
1512. až 35.Aš *KarlovarskýA100 %7,7−18 %+1,81,4
1710. až 27.Chomutov *ÚsteckýA100 %7,7−21 %+1,70,4
175. až 58.Mnichovo HradištěStředočeskýA93 %7,7−12 %+2,54,5
1910. až 42.PřeloučPardubickýA69 %7,6−2 %+6,23,6
2010. až 50.SoběslavJihočeskýB54 %7,3−38 %+0,60,7
2118. až 40.Lipník nad Bečvou *OlomouckýA98 %7,3−14 %+1,73,3
2214. až 55.Havlíčkův BrodVysočinaA100 %7,3−6 %+3,43,1
226. až 56.BílovecMoravskoslezskýB56 %7,3−42 %+0,51,7
2412. až 82.Čáslav *StředočeskýA83 %7,3−12 %+1,82,3
2515. až 62.Vysoké Mýto *PardubickýA86 %7,2−12 %+1,71,3
2621. až 44.SlanýStředočeskýC76 %7,2+2 %+6,04,5
2612. až 69.Slavkov u BrnaJihomoravskýA72 %7,2−2 %+4,58,2
2812. až 97.KadaňÚsteckýA82 %7,1−11 %+1,71,1
294. až 137.Odry *MoravskoslezskýA60 %7,1−15 %+1,40,9
3014. až 55.Brandýs nad Labem-Stará BoleslavStředočeskýC59 %7,1+2 %+6,47,0
308. až 74.ŘíčanyStředočeskýA57 %7,1−2 %+3,93,0
309. až 68.Vyškov *JihomoravskýA76 %7,1−16 %+1,31,8
3316. až 48.PohořeliceJihomoravskýC84 %7,0+5 %+13,912,4
348. až 175.Stříbro *PlzeňskýA65 %7,0−6 %+2,52,3
3618. až 74.Kralupy nad VltavouStředočeskýA67 %6,9−1 %+3,92,7
3526. až 55.RosiceJihomoravskýC93 %6,9+4 %+6,112,1
3719. až 73.Nový Bydžov *KrálovéhradeckýA66 %6,8−4 %+2,53,9
3825. až 75.LovosiceÚsteckýA77 %6,8−12 %+1,30,5
3917. až 86.Ivančice *JihomoravskýA82 %6,7−7 %+1,73,4
4030. až 59.PrahaPrahaC99 %6,7+10 %+10,99,0
4120. až 64.Železný Brod *LibereckýA85 %6,7−12 %+1,31,3
4111. až 120.KralovicePlzeňskýB65 %6,7−18 %+0,32,0
436. až 141.Horšovský TýnPlzeňskýB63 %6,7−19 %+0,32,3
4426. až 57.BílinaÚsteckýB100 %6,6−36 %−0,00,5
4535. až 65.Karlovy VaryKarlovarskýC96 %6,6+2 %+3,92,1
4616. až 101.MohelniceOlomouckýC51 %6,5+9 %+5,65,7
4615. až 96.HořiceKrálovéhradeckýB74 %6,5−31 %−0,01,7
4825. až 67.VarnsdorfÚsteckýB93 %6,4−28 %−0,01,4
4912. až 126.Nýřany *PlzeňskýA72 %6,4−7 %+1,42,4
5024. až 138.Pelhřimov *VysočinaA49 %6,4−3 %+2,05,8
5127. až 74.SokolovKarlovarskýB74 %6,4−18 %+0,20,5
5135. až 84.TurnovLibereckýA88 %6,4−3 %+1,72,6
5124. až 125.Kostelec nad OrlicíKrálovéhradeckýC49 %6,4+0,6 %+2,64,6
5124. až 118.HolicePardubickýC48 %6,4+2 %+3,14,5
5525. až 79.HlinskoPardubickýB98 %6,3−55 %−0,54,8
5533. až 85.BučoviceJihomoravskýC100 %6,3+11 %+6,62,9
5715. až 88.NepomukPlzeňskýB86 %6,3−35 %−0,41,7
5834. až 112.Český Krumlov *JihočeskýA57 %6,2−9 %+0,91,0
5826. až 81.Nová PakaKrálovéhradeckýB92 %6,2−27 %−0,23,4
6037. až 113.HraniceOlomouckýB60 %6,1−10 %+0,73,0
6138. až 111.RokycanyPlzeňskýC92 %6,0+4 %+3,02,2
6130. až 106.Přeštice *PlzeňskýA54 %6,0−4 %+1,33,8
6336. až 95.LitvínovÚsteckýB91 %6,0−17 %+0,00,3
6335. až 113.ŠlapaniceJihomoravskýC93 %6,0+10 %+4,23,6
6551. až 88.BoskoviceJihomoravskýC100 %6,0+16 %+6,77,8
6645. až 83.RakovníkStředočeskýC96 %6,0+5 %+3,11,5
6746. až 110.Tábor *JihočeskýA70 %5,9−2 %+1,41,7
6834. až 100.RumburkÚsteckýB93 %5,9−16 %−0,12,3
6845. až 117.KuřimJihomoravskýC100 %5,9+12 %+4,65,4
7041. až 103.MostÚsteckýB76 %5,8−9 %+0,50,5
7046. až 103.HumpolecVysočinaC100 %5,8+13 %+4,65,2
7240. až 119.LitovelOlomouckýB82 %5,8−13 %+0,02,6
7333. až 118.Bystřice pod HostýnemZlínskýB66 %5,8−9 %+0,32,2
7325. až 91.Český TěšínMoravskoslezskýB97 %5,8−38 %−0,90,8
7331. až 93.VimperkJihočeskýB98 %5,8−32 %−0,83,1
7660. až 88.TepliceÚsteckýC100 %5,7+11 %+3,61,2
7656. až 96.JihlavaVysočinaC100 %5,7+16 %+5,83,7
7856. až 143.KlatovyPlzeňskýC93 %5,7+9 %+2,92,9
7947. až 119.Česká TřebováPardubickýB100 %5,7−16 %−0,32,2
8050. až 90.KrasliceKarlovarskýB100 %5,6−33 %−1,01,0
8262. až 90.BrnoJihomoravskýC100 %5,6+22 %+7,93,2
8244. až 116.Holešov *ZlínskýA56 %5,6−3 %+0,83,3
8149. až 193.Mariánské LázněKarlovarskýC87 %5,6+16 %+4,62,7
8435. až 167.Náchod *KrálovéhradeckýA35 %5,6−2 %+1,12,3
8552. až 113.BenešovStředočeskýC78 %5,5+5 %+2,12,7
8655. až 116.Frýdlant nad OstravicíMoravskoslezskýB83 %5,4−7 %+0,23,3
8735. až 154.Ústí nad OrlicíPardubickýB72 %5,4−9 %+0,11,3
8818. až 178.ŽidlochoviceJihomoravskýC33 %5,4+0,8 %+1,33,9
8875. až 107.KolínStředočeskýC100 %5,4+26 %+7,83,2
9078. až 100.BerounStředočeskýC100 %5,4+27 %+7,87,3
9174. až 189.TachovPlzeňskýC94 %5,2+29 %+7,11,8
9163. až 121.PísekJihočeskýC100 %5,2+12 %+2,90,2
9179. až 104.PlzeňPlzeňskýC100 %5,2+32 %+8,94,3
9462. až 132.NymburkStředočeskýC100 %5,2+19 %+3,94,2
9552. až 177.LanškrounPardubickýB34 %5,2−0,6 %+0,73,3
9662. až 116.HoražďovicePlzeňskýB100 %5,1−19 %−1,11,3
9763. až 173.Valašské MeziříčíZlínskýC73 %5,1+5 %+1,61,2
9760. až 112.MilevskoJihočeskýB100 %5,1−26 %−1,53,5
9985. až 131.Jablonec nad NisouLibereckýC99 %5,0+11 %+2,11,4
10071. až 131.JičínKrálovéhradeckýB99 %5,0−8 %−0,10,7
10078. až 121.Český BrodStředočeskýC100 %5,0+19 %+3,73,4
10257. až 148.VrchlabíKrálovéhradeckýB97 %5,0−11 %−0,64,9
10321. až 198.LitomyšlPardubickýB30 %5,0−0,6 %+0,51,6
10364. až 141.Frýdek-MístekMoravskoslezskýB66 %5,0−3 %+0,11,8
103100. až 121.České BudějoviceJihočeskýC100 %5,0+29 %+4,73,5
10680. až 129.Ústí nad LabemÚsteckýD42 %4,9+1 %+0,60,6
10762. až 151.PodbořanyÚsteckýB100 %4,9−11 %−0,81,7
10857. až 147.Nový JičínMoravskoslezskýC71 %4,8+4 %+1,21,2
10971. až 147.BohumínMoravskoslezskýD38 %4,8+0,7 %+0,30,9
11091. až 146.Kutná HoraStředočeskýC100 %4,8+29 %+4,33,8
11192. až 139.BlanskoJihomoravskýC58 %4,7+4 %+0,82,7
11275. až 159.TřeboňJihočeskýC78 %4,7+9 %+1,33,0
112113. až 142.PardubicePardubickýC100 %4,7+42 %+4,83,4
11464. až 183.BřeclavJihomoravskýC77 %4,7+12 %+1,74,2
11490. až 147.Hradec KrálovéKrálovéhradeckýC100 %4,7+22 %+3,02,7
116100. až 130.BroumovKrálovéhradeckýB100 %4,7−25 %−3,01,8
11751. až 155.Moravský KrumlovJihomoravskýB96 %4,6−13 %−1,23,2
11983. až 164.MikulovJihomoravskýC99 %4,6+28 %+3,76,6
11896. až 169.ŽamberkPardubickýB100 %4,6−20 %−2,72,6
12087. až 135.Dvůr Králové nad LabemKrálovéhradeckýB92 %4,6−3 %−0,11,6
121100. až 153.MělníkStředočeskýC100 %4,5+21 %+2,83,2
121101. až 157.PříbramStředočeskýC82 %4,5+12 %+1,40,9
12459. až 168.SemilyLibereckýB100 %4,5−13 %−1,40,5
123117. až 143.LiberecLibereckýC100 %4,5+42 %+4,51,8
12543. až 191.Trhové SvinyJihočeskýC58 %4,5+9 %+1,15,0
12558. až 173.ŠternberkOlomouckýB50 %4,5−3 %−0,43,7
12566. až 140.KoniceOlomouckýB100 %4,5−18 %−2,43,5
12583. až 154.VlašimStředočeskýD70 %4,5+2 %+0,22,0
12987. až 164.NeratoviceStředočeskýC96 %4,4+20 %+2,21,2
129104. až 141.OlomoucOlomouckýC100 %4,4+34 %+3,86,9
13197. až 162.Nové Město nad MetujíKrálovéhradeckýB98 %4,4−4 %−0,62,6
13270. až 169.ZábřehOlomouckýD69 %4,4+2 %+0,21,3
13355. až 175.KyjovJihomoravskýB85 %4,3−10 %−1,21,6
13359. až 179.JilemniceLibereckýB80 %4,3−5 %−0,71,3
135110. až 156.KladnoStředočeskýC100 %4,2+35 %+3,21,9
13561. až 174.DačiceJihočeskýB99 %4,2−12 %−1,81,7
13776. až 166.ChotěbořVysočinaB100 %4,2−8 %−1,02,2
138131. až 153.BruntálMoravskoslezskýB100 %4,2−14 %−2,91,0
13899. až 150.Týn nad VltavouJihočeskýB100 %4,2−10 %−1,30,8
14071. až 177.Bystřice nad PernštejnemVysočinaD49 %4,1+1 %−0,12,2
140101. až 188.LounyÚsteckýD51 %4,1+11 %+0,71,3
14093. až 175.DobříšStředočeskýC58 %4,1+11 %+0,83,4
143114. až 161.PoděbradyStředočeskýC100 %4,1+44 %+3,38,4
144117. až 158.ZlínZlínskýC100 %4,1+23 %+2,02,9
145101. až 164.Valašské KloboukyZlínskýB100 %4,0−7 %−1,12,1
145107. až 168.KarvináMoravskoslezskýB96 %4,0−8 %−1,30,6
145119. až 160.OstravaMoravskoslezskýC100 %4,0+21 %+1,71,4
14858. až 189.JablunkovMoravskoslezskýB47 %4,0−3 %−0,82,8
148111. až 173.KopřivniceMoravskoslezskýD93 %4,0+5 %+0,11,0
15093. až 160.DobruškaKrálovéhradeckýB99 %3,9−10 %−2,12,8
15088. až 173.Moravská TřebováPardubickýB99 %3,9−9 %−1,51,1
152119. až 168.ProstějovOlomouckýC64 %3,9+13 %+0,84,5
153108. až 177.Žďár nad SázavouVysočinaB60 %3,9−2 %−0,82,8
153111. až 172.PřerovOlomouckýB58 %3,9−2 %−0,71,0
15577. až 173.Nový BorLibereckýB92 %3,8−5 %−1,21,7
156117. až 169.Roudnice nad LabemÚsteckýC81 %3,8+17 %+1,20,9
156130. až 178.OpavaMoravskoslezskýD93 %3,8+8 %+0,13,1
158125. až 189.ChrudimPardubickýC86 %3,8+24 %+1,63,5
159106. až 184.Světlá nad SázavouVysočinaD69 %3,7+3 %−0,42,4
160133. až 187.StrakoniceJihočeskýD90 %3,7+10 %+0,10,8
161110. až 189.TrutnovKrálovéhradeckýD80 %3,6+9 %+0,02,1
161120. až 184.OrlováMoravskoslezskýB89 %3,6−8 %−2,51,5
161141. až 192.Lysá nad LabemStředočeskýC91 %3,6+48 %+2,22,7
164111. až 184.Frenštát pod RadhoštěmMoravskoslezskýD75 %3,5+3 %−0,62,0
165136. až 182.Veselí nad MoravouJihomoravskýD95 %3,5+9 %−0,03,0
166128. až 183.TišnovJihomoravskýC93 %3,4+30 %+1,52,2
167117. až 190.Rožnov pod RadhoštěmZlínskýD69 %3,4+13 %+0,23,0
168124. až 183.OstrovKarlovarskýD76 %3,3+2 %−0,91,8
169126. až 184.HodonínJihomoravskýD98 %3,2+5 %−0,61,8
171138. až 191.UničovOlomouckýD72 %3,2+16 %+0,33,4
170141. až 194.ČernošiceStředočeskýC86 %3,2+61 %+1,64,4
172156. až 186.Moravské BudějoviceVysočinaB67 %3,2−3 %−2,45,4
173143. až 203.OtrokoviceZlínskýC60 %3,0+29 %+1,12,0
173143. až 186.DěčínÚsteckýD93 %3,0+4 %−0,80,4
175145. až 202.ŽatecÚsteckýD60 %3,0+22 %+0,41,6
175158. až 187.ZnojmoJihomoravskýC94 %3,0+42 %+1,33,7
177152. až 192.Uherské HradištěZlínskýC78 %2,9+36 %+1,25,2
177146. až 188.VsetínZlínskýD92 %2,9+13 %−0,11,0
179153. až 198.Uherský BrodZlínskýD72 %2,9+24 %+0,32,3
179163. až 187.TelčVysočinaB74 %2,9−2 %−2,61,9
17985. až 203.KravařeMoravskoslezskýD48 %2,9+13 %−0,42,3
182142. až 195.TřinecMoravskoslezskýD97 %2,8+11 %−0,61,7
182151. až 196.KroměřížZlínskýD93 %2,8+20 %+0,12,3
184161. až 194.Velké MeziříčíVysočinaD72 %2,7+30 %+0,55,1
184126. až 191.TanvaldLibereckýD83 %2,7+2 %−1,52,4
186170. až 192.JeseníkOlomouckýD67 %2,7+2 %−2,11,9
187160. až 197.ŠumperkOlomouckýD98 %2,6+14 %−0,50,9
188158. až 196.Jindřichův HradecJihočeskýD49 %2,5+3 %−1,91,0
189165. až 195.FrýdlantLibereckýD98 %2,5+18 %−0,21,0
190175. až 198.LitoměřiceÚsteckýD100 %2,4+16 %−0,50,6
191140. až 206.VizoviceZlínskýD60 %2,2+35 %+0,21,9
192134. až 205.JaroměřKrálovéhradeckýD100 %2,2+16 %−0,81,6
193142. až 204.SvitavyPardubickýD81 %2,1+18 %−0,62,3
193171. až 200.SušicePlzeňskýD99 %2,1+15 %−0,81,5
193158. až 203.HavířovMoravskoslezskýD96 %2,1+14 %−0,91,1
196169. až 201.VítkovMoravskoslezskýD100 %2,0+10 %−1,61,2
197191. až 200.RýmařovMoravskoslezskýD100 %2,0+8 %−2,91,3
198136. až 205.Náměšť nad OslavouVysočinaD98 %2,0+13 %−1,11,5
199189. až 201.KrnovMoravskoslezskýD100 %1,8+21 %−0,82,1
200165. až 203.Česká LípaLibereckýD99 %1,8+15 %−1,30,9
201191. až 204.SedlčanyStředočeskýD100 %1,4+18 %−1,53,3
202184. až 205.LuhačoviceZlínskýD99 %1,4+26 %−1,02,3
203187. až 206.TřebíčVysočinaD99 %1,3+26 %−1,02,3
204190. až 205.HlučínMoravskoslezskýD100 %1,2+26 %−1,11,6
205202. až 206.Nové Město na MoravěVysočinaD100 %0,6+34 %−1,52,9
206177. až 206.KrálíkyPardubickýD96 %0,5+48 %−1,43,4

Pořadí podle indexu, 1 je nejvyšší. Pásmo je rozpětí pořadí, ve kterém město skončilo v 90 % z 1 000 simulací. Jistota je podíl simulací, v nichž město zůstalo ve stejném typu. Index je Index příležitosti pro bydlení, škála 0 až 10. Cena vůči kvalitě udává, o kolik je kupní cena bytu vyšší (+) nebo nižší (−), než by odpovídalo kvalitě života. Saldo je roční saldo stěhování lidí ve věku 20 až 34 let na 1 000 obyvatel, průměr let 2021 až 2025. Byty jsou dokončené byty za rok na 1 000 obyvatel, průměr let 2020 až 2024. Hvězdička u typu A značí, že v letech 2018 až 2021 bylo saldo mladých záporné a zařazení stojí na vývoji po roce 2022. Index hodnotí podmínky v území, nikoli práci radnic.

Jak citovat

Havránek, J., Pavelka, J., Franěk, P. a kol. (2026). Atraktivita bydlení v českých městech 2025. Cena, kvalita života a stěhování mladých ve 206 městech, která jsou sídly obcí s rozšířenou působností. Verze 1.2. AQE advisors. https://www.aqe.cz/poznatky/atraktivita-bydleni-v-ceskych-mestech-2025/