Velké Meziříčí získalo první ucelenou koncepci bydlení
Velké Meziříčí dosud nemělo ucelenou koncepci bydlení. Jednotlivá témata řešil integrovaný plán rozvoje města, územní plán, komunitní plán sociálních služeb a pravidla pro přidělování městských bytů. Městu ale chyběl společný rámec pro rozhodování o tom, komu mají městské byty sloužit, jak nastavit nájemné a které domy obnovit nebo dále rozvíjet.
Město proto potřebovalo podklad pro konkrétní rozhodování rady a zastupitelstva. Propojili jsme analýzu současného stavu s návrhem opatření, plánem realizace a ekonomickými propočty pro jednotlivé domy a rozvojové plochy.
Z jakých dat jsme vycházeli
Analyzovali jsme údaje Českého statistického úřadu včetně Sčítání lidu, domů a bytů 2021. Prošli jsme evidenci a účetnictví městských bytů za posledních deset let, průkazy energetické náročnosti budov a data o spotřebě energií. Využili jsme také agregovaná a anonymizovaná mobilní data o denní přítomnosti lidí ve městě a nabídkové prodejní ceny bytů a nabídkové nájemné z realitní inzerce.
Vývoj počtu obyvatel do roku 2040 jsme propočítali ve třech variantách. Návrhy jsme průběžně ověřovali na pracovních jednáních s vedením města, bytovou komisí a odbory městského úřadu.
Velké Meziříčí jsme porovnali se čtyřmi okolními městy podobného typu a s devíti obcemi v okolí, kam se z města stěhují mladé rodiny. Samostatně jsme posoudili hospodaření s městskými byty. Metodou nákladů životního cyklu (LCCA) jsme propočítali dlouhodobé náklady na správu, údržbu a obnovu bytových domů a odvodili nájemné potřebné k zachování jejich technického stavu. Výsledek jsme porovnali s dnešními sazbami a s možnostmi městského rozpočtu.
Velké Meziříčí má ve srovnání s většinou měst významnou výhodu. Město vlastní 511 bytů, které tvoří zhruba 11 % obydlených bytů ve městě, tedy čtyřnásobek celostátního podílu obecních bytů.
Šest zjištění, na která musí město reagovat
Z analýzy vyplynulo šest hlavních zjištění.
- Ceny bydlení rostou rychleji než příjmy. Nabídkové ceny bytů se mezi lety 2018 a 2025 zhruba zdvojnásobily. Mzdy v kraji přitom zůstávají pod republikovým průměrem.
- Velké Meziříčí je významným pracovním centrem. Na 100 obyvatel připadá 73 pracovních míst a za prací sem denně dojíždí více než 2 600 lidí.
- Počet obyvatel stagnuje, potřeby domácností se ale mění. Jejich počet bude do roku 2040 zhruba stejný, bude ale přibývat menších domácností a domácností seniorů. Lidí nad 80 let přibude o 70 %.
- Většinu plánované výstavby připravují soukromí investoři. Z 1 277 bytů v připravovaných záměrech může město o skladbě bytů samo rozhodnout jen v areálu Svit.
- Město vlastní rozsáhlý, ale technicky stárnoucí bytový fond. Všechny městské bytové domy jsou dosud bez zateplení. Vybrané nájemné nepokrývá náklady na jejich obnovu.
- Dostupné bydlení nestačí poptávce. Část bytové nouze navíc není v běžných statistikách zachycena. Tržní nabídka bytů je nejnižší ze srovnávaných měst. Ve městě chybí azylový dům i noclehárna a lidé v nouzi bydlí například na ubytovnách nebo odcházejí za azylovým bydlením jinam.
Modelový výpočet ukazuje, že domácnosti s nízkými příjmy by za tržní nájem platily zhruba dvě třetiny svých příjmů.
Každý uvolněný byt dostane jasně určený účel
Dnes město s výjimkou domů s pečovatelskou službou spravuje všechny byty stejně a rozhoduje jen o tom, kdo bude v uvolněném bytě bydlet. Koncepce navrhuje opačné pořadí. Nejprve se rozhodne, k čemu má uvolněný byt sloužit, a teprve potom se podle příslušných pravidel vybere nájemce.
Koncepce rozděluje městské byty do čtyř skupin podle toho, komu jsou určeny a za jakých podmínek se pronajímají.
Tržní bydlení zůstane i v roce 2032 nejpočetnější, s podílem kolem 69 %. Příjmy z nájemného v těchto bytech mají významně přispívat k financování obnovy fondu. Zvýhodněné nájemné má být vyhrazeno především pro byty zvláštního určení, sociální a dostupné bydlení.
Jiná situace je u rozvojových ploch. Tam město nestaví samo. Výstavbu může ovlivnit územním plánem, podmínkami při prodeji nebo směně městských pozemků a smlouvami se soukromými investory. U každé plochy jsme proto porovnali, co může město získat a co ho to bude stát.
Co koncepce městu doporučuje
Koncepce vymezuje čtyři cíle do roku 2032: lépe rozdělit a přidělovat městské byty, zajistit jejich dlouhodobě udržitelnou správu a obnovu, předcházet ztrátě bydlení a spolupracovat se soukromým sektorem. Naplnit je má devět opatření. Pět z nich lze zahájit bez dodatečných výdajů z rozpočtu města.
Hlavní návrhy podle témat
| Téma | Co koncepce navrhuje |
|---|---|
| Přidělování bytů | Město nahradí směrnici z roku 2020 novými pravidly. U bytů pro seniory rozhodne bodové hodnocení, u sociálních bytů posouzení bytové nouze a u dostupných bytů losování. Volné byty bude město zveřejňovat. |
| Nájemné | Nájemné se bude řídit jednotným ceníkem odvozeným z ekonomicky udržitelného nájemného, se slevami podle účelu bytu. Sazby se budou narovnávat postupně v mezích občanského zákoníku. Příjmy a výdaje ukáže oddělená evidence ve Fondu bydlení. |
| Správa a obnova | Město si ponechá vlastní správu bytů bez nových úvazků. Doplní evidenci, informační systém, pasport domů a investiční plán obnovy do roku 2040. |
| Konkrétní domy | U šesti domů a pozemků koncepce porovnává investici, ponechání v rezervě a prodej. Ke každé variantě uvádí náklady, návratnost a doporučení zpracovatele. |
| Prevence ztráty bydlení | Město rozvine kontaktní místo pro bydlení, které musí od září 2026 provozovat ze zákona, a propojí ho se sociálními službami. |
| Rozvojové plochy | U areálu Svit a Čechových sadů koncepce porovnává prodej pozemků s podmínkami a jejich výměnu za byty pro město. Zásady spolupráce s investory doporučuje doplnit o převod bytů do vlastnictví města. |
Na pořadí kroků záleží
Implementační část stanovuje, kdo za jednotlivá opatření odpovídá, kdy mají být splněna a podle čeho město vyhodnotí jejich plnění. Každé opatření má svého garanta a administrátora. Za koordinaci odpovídá Odbor správy majetku a bytů.
Plnění se bude sledovat pomocí předem stanovených ukazatelů a dostupných dat. Zprávu o výsledcích má rada města projednávat každý rok do června.
Navrhli jsme 29 prioritních kroků ve třech blocích: pravidla a evidence, konkrétní domy a rozvojové plochy. První čtyři kroky doporučujeme projednat najednou, protože na sobě navzájem závisejí. Jde o evidenci bytů podle účelu, nová pravidla přidělování, ceník nájemného a změnu pravidel pro automatické prodlužování nájemních smluv.
Koncepce sama o sobě nové byty nevytvoří. Městu ale dává pravidla pro rozhodování o stávajícím fondu i nové výstavbě. Počet úkonů na úřadu tím vzroste. Návrh předpokládá, že je město zvládne bez nových pracovních míst. Podmínkou je jednotná evidence a funkční informační systém.
„Velké Meziříčí má oproti řadě podobných měst významnou výhodu: vlastní více než pět set bytů. Dosud je ale spravovalo převážně podle jednotných pravidel, bez jasného rozlišení jejich účelu. Koncepce proto řeší nejen přidělování bytů a nájemné, ale také plánování oprav a spolupráci se soukromými investory. Důležité bylo seřadit jednotlivé kroky tak, aby na sebe navazovaly i v dalších volebních obdobích.“
Newsletter