O plánovacích smlouvách se skoro vždy píše z pohledu měst, jako o nástroji, kterým si obec ohlídá developera. Jenže dobře postavená smlouva není obojek. Pro developera je to nejlevnější pojistka předvídatelnosti, jakou může v českém povolovacím prostředí koupit.
Nejdražší položka projektu je čas
Developerský projekt nezabíjejí náklady na výstavbu, ty jsou spočitatelné. Zabíjí ho nejistota. Roky povolování, odvolání spolků, zamítnutá změna územního plánu, obstrukce, se kterými se nedá kalkulovat. Každý rok zdržení znamená vázaný kapitál, dražší financování a riziko, že se trh mezitím otočí.
Plánovací smlouva je nástroj, jak podstatnou část této nejistoty odstranit. Město v ní řekne, co potřebuje, developer, co je připraven nést, a obě strany získají to nejcennější, tedy závazek druhé strany. Z naší praxe při přípravě dopadových studií vidíme, že projekty s dohodou postupují povolováním rychleji ne proto, že by obešly pravidla, ale protože z cesty zmizel hlavní zdroj obstrukcí, tedy konflikt s obcí.
Co konkrétně developer získává
- Předvídatelnost. Dohodnuté podmínky se v průběhu projektu nemění s každým zastupitelstvem. To je pro finanční model cennější než jakákoli sleva.
- Sociální licenci. Projekt, u kterého obec veřejně stojí, protože si vyjednala školku, ordinaci nebo park, se prezentuje jinak než projekt, proti kterému se sepisuje petice. Odpor veřejnosti je nákladová položka, i když se neúčtuje.
- Data od města. Součástí přípravy bývá dopadová studie, která spočítá nároky na školy, dopravu i služby. Developer tak dostává podklad, který by si jinak pořizoval sám, a hlavně podklad, kterému obě strany věří.
- Rychlejší start prodeje. Vybavenost dohodnutá ve smlouvě je prodejní argument. Byty vedle budoucí školky se prodávají lépe než byty vedle budoucího sporu.
Férovost drží na datech, ne na síle
Aby smlouva fungovala, nesmí být výpalným ani kapitulací. Kompenzace mají odpovídat spočítaným dopadům projektu, tedy kolik dětí, aut a pacientů výstavba reálně přivede a kdy. Přesně proto má jednání předcházet dopadová studie. Ukázali jsme to na příkladu Loděnice, kde studie převedla obecné obavy na konkrétní seznam, co, kdy a za kolik. Developer platí to, co jeho projekt vyvolá, ne to, co si obec přeje dvacet let. A město ví, že nepodepsalo pozlátko.
Stejná logika chrání developera před nejčastější námitkou, že si výstavbu kupuje. Nekupuje. Hradí prokazatelné dopady, které by jinak nesli všichni obyvatelé, a dostává za to předvídatelné prostředí. To je legitimní obchod, který se dá obhájit před zastupiteli, novináři i soudem.
Tři rady pro developera, který to myslí vážně
- Přijďte s daty dřív než s vizualizacemi. Dopadová studie na stole při prvním jednání změní tón celé debaty.
- Nabídněte etapizaci vázanou na kapacity. Ochota fázovat výstavbu podle školek a dopravy je nejsilnější signál serióznosti.
- Chtějte závazky i po městu. Termíny vyjádření, součinnost při povolování, veřejnou podporu projektu. Smlouva, ve které se zavazuje jen jedna strana, není dohoda, ale daň.
Newsletter