V okolí velkých měst se ceny bytů vyšplhaly mimo dosah střední třídy. V periferních regionech je situace opačná, stávající byty jsou levné, ale nové se nestaví. Stát přesto nadále upřednostňuje sociální bydlení a opomíjí strategickou roli přípravy území.

Metropole versus periferie

Přístup k bydlení je dnes určován především regionem, ve kterém žijete.

Ve velkých městech a jejich okolí čelí domácnosti dramatickému nárůstu cen. V Praze a Brně dnes průměrná cena nového bytu přesahuje 150 000 Kč/m², což znamená, že mladá rodina potřebuje buď mimořádně nadprůměrný příjem, nebo dědictví, aby na hypotéku vůbec dosáhla. Náklady na bydlení převyšují rozumnou hranici 35 % čistého příjmu domácnosti.

V periferních regionech jsou ceny naopak natolik nízké, že výstavba nových bytů je ekonomicky neudržitelná. Developer, který by tam chtěl stavět, by musel prodávat pod náklady, což v tržním prostředí není možné. Nové byty nevznikají a bytový fond zastarává.

Tato dualita vede ke třem strukturálním problémům. Migraci do satelitních obcí bez připravené infrastruktury a služeb. Vylidňování periferií, odkud mladí odcházejí do center. A ztrátě rovnováhy mezi pracovními příležitostmi a možnostmi bydlení, což zvyšuje tlak na mobilitu i veřejné finance.

Stát řeší sociální bydlení a míjí střední třídu

Stát se dnes soustředí především na sociální bydlení, často z důvodů politické přitažlivosti a mezinárodních závazků. Tento přístup je ale nedostatečný. Neřeší potřeby střední třídy, ignoruje vstupní bariéry mladých lidí, kteří chtějí založit rodinu, a přispívá ke ztrátě důvěry ve schopnost státu plánovat.

Například ve Francii nebo Rakousku stát systematicky vytváří podmínky nejen pro sociální, ale i pro dostupné nájemní a vlastnické bydlení pro nižší a střední vrstvy. U nás existuje mezi dostupností bydlení a politikami, které ji mají zajistit, zásadní nesoulad.

Problém je pozemek, ne povolování

Ve veřejné diskuzi zaznívá především zdlouhavost povolovacích procesů. Málokdy se ale mluví o tom, že až 20 až 30 % nákladů na nový byt tvoří samotný stavební pozemek. A ten je buď extrémně drahý, s cenou rostoucí v čase, nebo vůbec není dostupný, zejména pokud jde o ucelenější plochy.

Příprava území pro bydlení se v české realitě děje spíše nahodile a leží především na bedrech soukromých investorů. Ti musí pozemky vykupovat po jednotlivých parcelách, narážejí na nefunkční územní plánování i odpor obcí a nesou významné náklady na připojení sítí a dopravní infrastrukturu. Výsledkem je, že se výstavba soustředí do několika málo lokalit s již připravenými podmínkami, kde ceny raketově rostou.

„Nepotřebujeme víc dotací na dostupné bydlení. Potřebujeme reformu v tom, kdo a jak připravuje pozemky.“

Stát jako aktivní koordinátor a investor

Představme si jiný model. Stát nebo specializovaná státní agentura vykupuje pozemky, sceluje je, připraví infrastrukturu a poté je nabídne obcím či developerům za předem definovaných podmínek. Závazek dodržení cenové hladiny pro určitý podíl bytů, architektonická a funkční kvalita výstavby, garance veřejného prostoru a základní vybavenosti.

Takový přístup by umožnil tři věci.

  • Zlevnit výstavbu v centrech až o 20 % a tím přiblížit byty širšímu spektru obyvatel.
  • Zvýšit ekonomickou návratnost výstavby v periferiích, kde by se kvůli nižším vstupním nákladům stavět vyplatilo.
  • Získat kontrolu nad kvalitou rozvoje území, předejít nežádoucí suburbanizaci a zamezit zahušťování bez konceptu.

Bydlení není jen otázkou trhu. Je to otázka společenské stability, soudržnosti a důvěry ve spravedlivé fungování státu. Chceme-li problém řešit napříč regiony, potřebujeme změnit roli státu z pasivního přihlížejícího na aktivního tvůrce podmínek.

Jan Havránek
Partner · AQE advisors

Vede strategické projekty pro města a kraje. Specializuje se na strategické plánování, reformy veřejné správy a ekonomiku rozvoje území.