Ekonomická rozvaha výstavby nové čtvrti ve Slavkově u Brna

Město Slavkov u Brna zvažuje rozvoj území, a to formou výstavby nové městské části. Ekonomická rozvaha ověřovala proveditelnost výstavby městské části podle různých scénářů rozvoje.

Anotace

Hned na začátek je nutné upozornit, že studie nesloužila k určení tržních cen pozemků ani finálních cen bytů či domů. Rozvaha vycházela z odhadovaných nákladů na technickou a dopravní infrastrukturu, veřejnou a občanskou vybavenost, výkupy pozemků a bytovou výstavbu včetně parkovacích míst. Závěrem bylo konstatováno, že ekonomická bilance projektu je bez výrazné finanční participace města záporná.

Cíl projektu

Hlavním cílem projektu bylo poskytnout městu Slavkov u Brna ucelený ekonomický pohled na plánované rozvojové plochy „Dlouhé“ a „Pod Vinohrady“ a vytvořit podklad pro rozhodování při úvahách o změně územního plánu. Ekonomická rozvaha měla ověřit proveditelnost příprav a vybudování nové městské části podle vytvořených scénářů s ohledem na finanční náročnost.

Naše role

Pro ekonomické ověření návrhu jsme zvolili metodu výpočtu návratnosti (tzv. reziduální metoda), která je založena na určení plochy území pomocí výnosové metody a určení celkových předpokládaných nákladů. 

Ekonomická rozvaha poskytla informace, které jsou pro rozhodnutí o realizaci či nerealizaci příprav a vybudování městské části nejzásadnější. Na jejich základě je také možné posoudit různé varianty scénářů a prezentovat ten, který je ekonomicky efektivní a přinese investorovi největší užitek. Rozhodujícími aspekty při zpracování byly tvůrčí přístup a variantnost řešení.

Na co jsme se zaměřili:

• Posouzení ekonomické proveditelnosti přípravy a realizace nové městské části („Dlouhé“ a „Pod Vinohrady“)
• Identifikace klíčových rizik a návrh jejich mitigace
• Výpočet nákladů na infrastrukturu a bytovou výstavbu na základě odborných publikací a srovnávacích údajů
• Vytvoření výpočetního modelu v MS Excel pro modelaci scénářů výstavby a infrastruktury
• Finanční analýza s popisem očekávaných ekonomických a společenských přínosů projektu
• Vyhodnocení rozpočtových možností města při financování investičních akcí
• Zmapování dotačních příležitostí (národní i evropské) pro spolufinancování projektu
• Návrh opatření pro dosažení ekonomické rentability, např. prostřednictvím veřejného spolufinancování nákladů na přípravu území nebo navýšení počtu bytových jednotek

Citace

„Abychom určili hranici, kdy a jak se bytová výstavba začne vyplácet, tak jsme vytvořili celkem čtyři valuace scénářů. Každý z nich vytvořil model rentability vybudování městské části se zlomem k ekonomické rentabilitě výstavby. Jak se ukázalo, výstavba městské části se vyplatí jen při velkém množství bytových jednotek.”

Pavel Franěk, AQE advisors

Závěr

Ekonomická rozvaha proveditelnosti plánovaného rozvoje lokalit „Dlouhé“ a „Pod Vinohrady“ byla koncipována jako součást uceleného ekonomického pohledu na rozvojové plochy města Slavkov u Brna. Cílem bylo poskytnout městu podklad pro informované rozhodování při úvahách o změnách územního plánu a zároveň ověřit ekonomickou životaschopnost těchto rozvojových záměrů pro bytovou výstavbu.

Úvodní vizualizace: Atelier RAW