Tržní konzultace dostupného bydlení pro Prahu 13

Praha 13 hledá cestu k zajištění dostupného bydlení, a to primárně pro střední třídu. Proto zadala provedení předběžných tržních konzultací (PTK) k bytové výstavbě. Projekt má vyrůst na pozemcích, které jsou sice v majetku Hlavního města Prahy, avšak svěřené do správy této městské části.

Mechanismus má fungovat tak, že developer na své náklady zajistí financování i realizaci celého projektu. Radnice mu za to převede příslušné pozemky. Výměnou za ně pak městská část získá do vlastnictví smluvený počet bytových jednotek.

Anotace

Realizace předběžných tržních konzultací s developery, vedených písemně i osobně, byla provázána s dalšími nezbytnými kroky. Souběžně probíhalo posouzení ekonomické výhodnosti záměru formou podrobné analýzy. Pro její zpracování jsme vytvořili specializovaný finanční model, který plně respektuje aktuální českou legislativu v oblasti dostupného bydlení.

Cíl projektu

Cílem Městské části Praha 13 je zajistit dostupné bydlení na vhodných pozemcích určených pro výstavbu. K tomu využívá předběžné tržní konzultace s developery. Model spolupráce je založen na směně: developer získá pozemky a výměnou za jejich hodnotu převede na městskou část odpovídající počet bytových jednotek, včetně parkování.

Současně se zvažuje možnost, že by developer poskytl radnici další byty do nájmu. Případná smlouva by pak musela přesně definovat počet těchto jednotek, mechanismus stanovení nájemného a celkovou dobu trvání nájemního vztahu. Následný provoz a správu získaných domů by zajišťovala MČ Praha 13 nebo jiný pověřený subjekt.

Nezbytnou součástí příprav bylo zpracování ekonomického a finančního modelu. Ten sloužil k ocenění bytů ve vztahu k hodnotě pozemků, stanovení jejich počtu a analýze budoucího provozu (očekávané nájemné, náklady, počet osob atd.).

Jelikož se jedná o záměr městské části, bylo také nutné připravit podklady pro oznámení Magistrátu hlavního města Prahy a uspořádat úvodní veřejné projednání s obyvateli o plánované výstavbě.

Naše role

Naším úkolem bylo kompletní provedení předběžných tržních konzultací. Tato role obnášela přípravu podmínek Výzvy, oslovení desítek developerů, průběžnou komunikaci o projektu a sběr jejich odpovědí či doporučení. S vybranými zájemci proběhla i osobní jednání, kterých se účastnili také zastupitelé Prahy 13 a další přizvané osoby.

Součástí naší práce bylo rovněž zpracování ekonomické analýzy, vytvoření finančního modelu pro samotnou výstavbu i následný provoz (nájemní bydlení) a projednání celého plánu s obyvateli městské části i se zástupci pražského magistrátu.

Na co jsme se zaměřili a čeho jsme dosáhli:

• příprava podmínek a podkladů k provedení předběžných tržních konzultací,
• oslovení desítek developerů a získání mnoha odpovědí a podkladů k realizaci záměru bytové výstavby,
• vedení osobních jednání s developery,
• zpracování ekonomické analýzy ve formě finančního modelu, který je k dispozici v editovatelné podobě,
• zpracování modelu a ekonomických čísel podle vyhlášky č. 272/2024 Sb. o stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení, v platném znění,
• projednání záměru na Magistrátu hlavního města Prahy v souladu s vyhláškou č. 55/2000 sb. HMP, v platném znění,
• projednání záměru s obyvateli městské části,
• další ekonomické a organizační poradenství v rámci přípravy záměru bytové výstavby.

Citace

„Aby mohlo být provedeno správné organizační a ekonomické poradenství z naší strany, bylo třeba oslovit široké spektrum developerů pro získání relevantních odpovědí a poznámek k samotnému záměru. Současně jsme při modelaci ekonomické analýzy ve finančním modelu pracovali s různými scénáři nákladů bytové výstavby, ocenění pozemku, délkou referenčního období nebo odpisů, abychom doporučili ideální scénář výstavby a následného provozu nájemního bydlení.“

Pavel Franěk, AQE advisors

Závěr

Provedené předběžné konzultace, ekonomická analýza a finanční model slouží MČ Praha 13 jako strategický podklad pro řešení bytové situace středněpříjmové skupiny obyvatel.

Poskytli jsme městské části informace a doporučení, která jí umožní spolupracovat s developerem na výstavbě na dosud nevyužívaném pozemku. Za tento pozemek by radnice získala vyšší desítky bytových jednotek, jež by následně nabídla k pronájmu definovaným cílovým skupinám.

Kontakt:
vanac@AQE.cz
www.AQE.cz

Úvodní foto: Praha 13