Jak rozhodovat o velké městské investici do výstavby bydlení ve vazbě na stávající bytový fond a demografický úbytek obyvatel

Připravili jsme komplexní studii pro město Šumperk integrující demografickou projekci do roku 2045, analýzu městského bytového fondu, variantní finanční model klíčové investice BD Hedva (LCC model) a strategická doporučení pro bytovou politiku včetně jejího institucionálního zakotvení.

Anotace

Středně velká česká města ve vnitřních a vnějších periferiích čelí specifické kombinaci výzev, která dosud nebyla v české odborné praxi systematicky uchopena. Na jedné straně stojí dlouhodobý demografický úbytek a stárnutí populace. Na druhé pak zastarávající a podfinancovaný bytový fond a především setrvačný přístup k bytové politice jako takové: nezodpovězené otázky, komu a za jaké nájemné byty pronajímat, jakou roli má mít městský fond a zda, kde a v jakém modelu stavět nové moderní bydlení.

Investice do nové bytové výstavby jsou přitom pro mnoho měst nejtěžším bodem rozhodování. Jejich přímá ekonomická návratnost je pro ně obtížně vyčíslitelná, a tak se obce často dlouhodobě nedokážou rozhodnout, zda a jak takovou investici vůbec uchopit. Strategický dopad těchto projektů přitom může změnit budoucí trajektorii města, především zvýšit jeho atraktivitu pro mladé rodiny s dětmi a tím utlumit dlouhodobý demografický úbytek.

Zpracovaná studie pro město Šumperk vznikla jako odpověď na tuto situaci. Město dlouhodobě ztrácí obyvatele (-10,6 % za posledních 15 let, průměrný věk je o 2,7 roku vyšší než celostátní průměr) a současně spravuje 418 bytových jednotek s nájemným hluboko pod úrovní ekonomicky udržitelné hodnoty (tzv. mezního nájmu). Šumperk v tomto směru však zdaleka není výjimkou! Nepřiměřeně nízké ceny nájemného v městských bytech a podfinancování obnovy bytového fondu je v ČR systémovou chybou. Tu ve větší či menší míře vykazuje většina obcí hospodařících s vlastním bytovým fondem. K tomu město připravuje investici do bytového domu Hedva, kde plánuje výstavbu 90 bytových jednotek. Bude se jedna o jeden z prvních významným rezidenčních projektů města za více než dvacet let. Studie zpracovaná AQE advisors, a.s. tyto tři dimenze poprvé propojila do jednoho strategického rámce.

Hlavním přínosem práce je metodologické propojení demografické projekce, analýzy bytového fondu v návaznosti na politiku bydlení a variantního finančního modelu nové výstavby (LCC analýzy) do jednoho rozhodovacího rámce. Studie poskytla městu Šumperk konkrétní odpovědi v otázce nastavení nájemného, struktury financování BD Hedva i celkové koncepce bytové politiky. Tím se stává metodicky přenositelným nástrojem i pro další česká okresní v podobné situaci.

Cíl projektu

Hlavním cílem bylo zpracovat kontextovou, socioekonomickou a finanční rozvahu projektu BD Hedva, která:

• Provede demografickou projekci ve třech scénářích do roku 2045 a kvantifikuje vliv aktivní bytové politiky na populační vývoj.
• Vyhodnotí tři varianty financování klíčové investice BD Hedva dle metodiky LCCA (Life Cycle Cost Analysis) a stanoví tzv. “mezní nájemné” pro každou z nich.
• Formuluje konkrétní strategická doporučení pro bytovou politiku města – od diferencovaného systému nájemného přes nabídkovou metodu obsazování až po institucionalizaci bytové agendy.
• Posoudí dopady BD Hedva na občanskou vybavenost (školství, zdravotnictví, sociální služby) podle metodiky hodnocení dopadů strategických investic v ČR včetně návrhu kompenzačních opatření.
• Poskytne městu rozhodovací rámec, který oddělí analytické poznání od politické odpovědnosti a umožní vést diskusi nad bytovou politikou na věcném základě.

Naše role

Zpracovali jsme studii jako komplexní strategický a finanční dokument pro odbor majetkoprávní Městského úřadu Šumperk. V projektu jsme vystupovali jako odborný garant i hlavní autor metodiky, výpočtových modelů a strategických doporučení. Specifickou hodnotou bylo propojení tří dosud odděleně vnímaných perspektiv, tedy demografické, ekonomicko-finanční a územní do jednoho konzistentního rozhodovacího rámce.

Tým AQE advisors přinesl do projektu kombinaci expertízy v oblasti veřejných financí, finančního modelování, demografie, urbánní ekonomie a strategického plánování. Výsledkem intenzivní práce byl finanční model BD Hedva i analytická a návrhová část studie, která metodicky vycházela ze zkušeností z předchozích projektů.

V rámci projektu jsme realizovali zejména následující odborné výstupy:

• Demografický model města Šumperk ve třech scénářích do roku 2045 s explicitním zohledněním migračního dopadu aktivní bytové politiky. Rozdíl mezi pesimistickou (18 100 obyvatel) a optimistickou variantou (26 700 obyvatel) činí více než 8 600 obyvatel – funkční scénář versus dlouhodobá ztráta kapacity.
• LCC model projektu BD Hedva se třemi scénáři financování (100 % vlastní zdroje, úvěrové financování, kombinace dotace SFPI a zvýhodněného úvěru). Pro každou variantu jsme vyčíslili náklady životního cyklu budovy, break-even (tzv. mezní) nájemné, NPV a citlivostní analýzu a formulovali doporučení optimální struktury financování pro městský rozpočet.
• Ekonomickou analýzu stávajícího městského bytového fondu pro všech 418 aktivně spravovaných bytových jednotek, zahrnující příjmy z nájemného, náklady na opravy a údržbu a výpočet tzv. mezního nájemného. Mezní nájemné je čistě analytický ukazatel – vyjadřuje, jaká sazba by teoreticky pokryla plné náklady na obnovu fondu; modelově vychází na 217 Kč/m²/měsíc oproti reálně vybírané průměrné sazbě 58 Kč/m²/měsíc. Tento rozdíl není doporučením nájemné skokově zvýšit, nýbrž ukazatelem míry, do jaké je obnova bytového fondu dnes nepřímo dotována z jiných zdrojů města. Studie z něj odvozuje diferencovaný systém nájemného, který zůstává stále výrazně pod tržní úrovní a zohledňuje sociální i další preference města v oblasti bytové politiky
• Dopadovou studii podle metodiky hodnocení dopadů strategických investic v ČR. Jednalo se o posouzení dopadů BD Hedva na občanskou vybavenost (školství, zdravotnictví, sociální služby, veřejný prostor), identifikaci kritického nedostatku pediatrické péče a návrh kompenzačních opatření včetně preferenčního nájemného pro klíčové profese.
• Strategickou návrhovou část organizovanou do základních principů a konkrétních opatření včetně sady indikátorů (KPI) pro průběžné vyhodnocování.
• Konsolidaci dat napříč zdroji – sjednocení údajů z evidence MěÚ Šumperk, systému SSB 2000, dat ČSÚ, MVČR, geolokačních dat mobilních operátorů a katastru nemovitostí do jednoho konzistentního analytického rámce.
• Odbornou facilitaci procesu s městem – průběžnou diskusi nad výstupy se zástupci vedení města.

Citace

„Správa městského bytového fondu v ČR probíhá zpravidla dlouhodobě setrvačně. Vybírá se nízké nájemné, které ani zdaleka nepokrývá reálné náklady na údržbu a obnovu domů, což ve výsledku znamená postupné znehodnocování městského majetku. Mnohá města navíc souběžně ztrácejí obyvatele a naše studie ukazuje, že tyto dva jevy spolu souvisejí těsněji, než se obvykle připouští. Mezní nájemné 217 Kč/m² oproti reálně vybíraným 58 Kč/m² přitom není návrh, kolik by lidé měli platit – je to měřitelný ukazatel toho, jak hluboko je dnes obnova fondu podfinancovaná. Cesta ven nevede přes skokové zdražování, ale přes odpovědnou správu dlouhodobé infrastruktury města: postupné, sociálně i generačně diferencované nastavení nájemného, které zůstává pod tržní úrovní, a zároveň jasné oddělení provozní ekonomiky od dotací. Teprve to otevírá skutečnou diskusi o tom, kam má bytová politika českých měst směřovat.“

Jan Pavelka, AQE advisors

Závěr

Studie zpracovaná pro město Šumperk představuje precedens pro práci s bytovou politikou v podmínkách středně velkých českých měst, která čelí kombinaci demografického úbytku a strukturálně podfinancovaného bytového fondu. Metodologické propojení demografické projekce, ekonomické analýzy stávajícího bytového fondu a LCC modelu nové výstavby poskytuje městu komplexní rozhodovací rámec pro klíčové strategické otázky příštího desetiletí. Od nastavení odpovědného nájemného přes financování velkých investic až po institucionalizaci bytové agendy.

Pro město Šumperk se studie stává podkladem pro nastavení diferencovaného systému nájemného, výběr struktury financování BD Hedva i celkového směřování bytové politiky. Pro AQE advisors naopak potvrzuje schopnost zpracovávat komplexní strategické dokumenty, které propojují finanční modelování, demografii, urbánní ekonomii a veřejnou politiku do prakticky použitelných manažerských nástrojů.

Přístup uplatněný v této studii je svou metodikou přímo přenositelný do dalších českých měst v obdobné situaci, tedy okresních center mimo hlavní rozvojové regiony a zázemí větších center, která spravují středně velký bytový fond a čelí dlouhodobému populačnímu úbytku. Tím se zkušenosti ze Šumperka stávají nejen řešením pro konkrétní města v ČR, ale i metodickým východiskem pro celou kategorii měst, která dosud podobně systematický nástroj k dispozici neměla.